Tiotusentals villor och flerbostadshus är byggda på mark som innehas med tomträtt. Idag innebär systemet med tomträtter att avgiften för marken är svår att förutse över tid. Det är dessutom en stor kostnadspost för de boende och kommunerna har olika modeller för hur avgiften sätts och hur hög den är.
Det skapar olyckliga och otydliga ekonomiska förutsättningar för de boende. Nu behöver regeringen skapa nya nationella regler för tomträtter som gör det enklare för konsumenten att planera sin privatekonomi.
När markvärdet ändras, ändras hyran
Tomträtt innebär att man inte äger marken som huset står på, utan ”hyr” den av kommunen. När markvärdet ändras, ändras hyran. Såväl stigande markvärden som förändrade regler kan skapa problem för såväl bostadsrättsföreningar, hyresvärdar och enskilda småhusägare.
För enskilda hushåll kan konsekvenserna bli allvarliga när avgälden stiger med många tusen kronor per månad.
Berättelserna är många om hur enskilda boende och bostadsrättsföreningar drabbas av chockhöjda tomträttsavgälder, på nivåer som är svåra att förutspå.
Ta till exempel Halmstad där en småhusägare står inför en avgäldshöjning med 5 200 kr i månaden, från 9 700 kr till 72 300 kr om året. Kommunen försvarar sina avgäldsregler och föreslår småhusägaren att friköpa marken för att komma undan hyreshöjningen, men det fungerar inte i praktiken eftersom banken inte medger ytterligare belåning.
Det faktum att bankerna i kölvattnet av bolånetak, amorteringskrav och förslag om skuldkvotstak numera är mer restriktiva i sin kreditbedömning gör behovet av lagstiftning om rimliga avgäldsregler än större. Annars kvarstår bara alternativet att flytta.
En årshöjning på 6 720 kronor
Ett annat talande exempel är en medelstor bostadsrättsförening i Liljeholmen, där en normalstor trea idag har en avgäld på 390 kronor per månad. När Stockholms stads nya avgäldsnivåer slår igenom stiger avgälden till cirka 950 kronor per månad, en årshöjning på 6 720 kronor för den boende.
Om föreningen istället ska friköpa marken för 100 procent av marktaxeringsvärdet måste den öka sin belåning från dagens 3 500 kronor till 13 000 kronor per kvadratmeter boarea. En mycket hög belåning som innebär en stor risk för en förening.
Det begränsar möjligheter till framtida lån för avgörande fastighetsunderhåll, vilket sannolikt kräver tvingande kapitaltillskott från medlemmar. Även här kvarstår en flytt som det enda alternativet för vissa bostadsrättshavare.
Idag finns det stora brister i regelverket för tomträttsavgälder och ett lapptäcke av kommunala regler som ändras med ojämna mellanrum. Osäkerheten föder onödiga risker för både byggare och boende.
Därför anser vi att regeringen bör göra verklighet av de förslag som finns på området, som syftar till att skapa ett nationellt, förutsägbart system för markhyra.
Måste läggas en utjämningsmekanism
Regeringen har sedan flera år en färdig utredning på sitt bord som föreslår just detta. Huvuddragen i utredningen är att skapa ett tak för tomträttsavgälder för bostäder, som är proportionellt mot det taxerade markvärdet.
Därtill måste läggas en utjämningsmekanism, som jämnar ut kraftig markvärdesstegring över tid. Det är ryckigheten kopplad till de långa avtalsperioderna som är det stora problemet för de boende. Det finns förslag på modeller för att utjämna de ryckvisa höjningar som sker idag.
Det behövs även övergångsregler som varsamt slussar tomträttshavarna från nuvarande avgäldsnivåer till de som gäller med de nya reglerna.
De villkor som gäller om de boende vill köpa loss marken från kommunen behöver vara rimliga och rättvisa. Nu är det hög tid att regeringen och justitieminister Morgan Johansson lyfter frågan och löser problemen som finns med dagens modell för tomträtter.
Camilla Alm Eriksson, chef juridik, Riksbyggen
Sofie Kjellin, chefsjurist, HSB Riksförbund
Mats Lindbäck, expert ekonomifrågor, Bostadsrätterna
Lena Södersten, tomträttsexpert, Villaägarnas Riksförbund
