Hur vill du fördela din pott med kvadratmeter?
I korthet innebär reglerna att du får möjlighet att bygga utifrån en bestämd sammanlagd ”pott” för komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten. Inom detaljplanerat område får du bygga med en total byggnadsarea på högst 45,0 m² och utanför detaljplanerat område på högst 65,0 m². Den största komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset på tomten får dock inte vara större än 30,0 m² inom detaljplanerat område, och 50,0 m² utanför detaljplanerat område.
Ytterligare kriterier måste också uppfyllas för att åtgärden ska vara lovbefriad: byggnaden ska ha mindre byggnadsarea än den byggnad den kompletterar, taknockshöjden får inte överstiga 4,0 meter inom detaljplanerat område och 4,5 meter utanför detaljplanerat område, samt byggnaden ska placeras inom tomten.
Du kan också bygga till ditt bostadshus med tillbyggnader med sammanlagd bruttoarea eller öppenarea eller en kombination av dessa på högst 30 m² utan lov – här gäller samma regler oavsett om du bor inom eller utanför detaljplanerat område.
Det finns även möjligheter att fördela en pott för tillbyggnader till komplementbyggnader och komplementbostadshus. Då tillåts den sammanlagda byggnadsarean uppgå till 45,0 m² inom detaljplanerat område och 65,0 m² utanför detaljplanerat område. Ytterligare krav är att komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset efter tillbyggnaden får en byggnadsarea på högst 30 m² inom detaljplanerat område och 50 m² utanför detaljplanerat område, att byggnaden även efter tillbyggnaden är mindre än den byggnad den kompletterar, att taknockshöjden inte överstiger 4,0 meter inom detaljplanerat område och 4,5 meter utanför detaljplanerat område, samt att byggnaden placeras inom tomten för att vara lovbefriad.
Utökad och ändrad lovplikt kan göra lovfria åtgärder lovpliktiga
Om du kommit fram till att du uppfyller kriterierna för att bygga nytt eller göra en tillbyggnad lovfritt kan det ändå vara så att din åtgärd kräver lov på grund av utökad eller ändrad lovplikt som följer av lagen eller av bestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser. Det är särskilt viktigt att tänka på att lov sannolikt krävs om du ska bygga:
- nära gräns
- nära järnväg
- inom riksintressen eller influensområden för totalförsvarets behov
- om det avser särskilt värdefull byggnad eller i särskilt värdefullt område
- tomt som i detaljplan är utpekad som omfattad av 8 kap. 13 § plan- och bygglagen.
Utökad lovplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser gäller dessutom framför lagen, även om åtgärden uppfyller kraven för undantagen i lagen och därför skulle vara lovfri. Om det av detaljplanen eller områdesbestämmelser framgår att åtgärden omfattas av minskad bygglovsplikt gäller även det, men endast fram till den 30 november 2027.
Huvudregeln är – precis som idag – att lovfria åtgärder inte får strida mot detaljplan eller områdesbestämmelser. Undantag finns dock för en- och tvåbostadshus, där vissa åtgärder får strida mot planen: tillbyggnad av bostadshuset, nybyggnad och tillbyggnad av komplementbyggnader och komplementbostadshus, samt inredning av ytterligare bostad i ett enbostadshus. Dessa åtgärder får dock aldrig strida mot planbestämmelser som avser skyddsåtgärder för att motverka till exempel olyckor, översvämning, markförorening eller erosion.
Murar, plank och altaner
Det blir lättare för villaägare att uppföra murar, plank och altaner framöver. Murar, plank och altaner som tillsammans med övriga altaner på tomten inte upptar en markyta större än 50,0 m² får dessutom strida mot detaljplanen eller områdesbestämmelser. Om du vill bygga exempelvis en mur närmare gränsen än 4,5 meter till din granne kan din granne ge ett skriftligt grannemedgivande, och då krävs inget lov.
De nya reglerna innebär större möjligheter att förlänga mur eller plank utanför 3,6 meter från byggnaden. Lov krävs om du ska uppföra, flytta eller utöka en mur eller ett plank inom detaljplan, om anläggningen:
- får en höjd över marken som överstiger 1,8 meter och placeras inom 3,6 meter från en byggnad, eller
- får en höjd över marken som överstiger 1,2 meter och inte placeras inom 3,6 meter från en byggnad.
Det är den totala höjden som avses. Har du redan en mur som är 1,2 meter hög vid tomtgränsen kan du alltså inte bygga på den med exempelvis ett staket eller plank.
Även för lovfria anläggningar gäller att utökad lovplikt kan slå till.
Bygglov vid fasadändringar
De nya bestämmelserna innebär att huvudregeln för fasadändringar är att bygglov krävs om ändringen görs inom detaljplan på en byggnad som inte är:
- ett en- eller tvåbostadshus
- en komplementbyggnad eller
- ett komplementbostadshus
och ändringen sker på en fasad eller på ett tak som vetter mot en allmän plats.
Även för fasadändring gäller de omständigheter som kan medföra utökad bygglovsplikt. Fasadändringar måste också följa detaljplan eller områdesbestämmelser för området.
Frivilligt lov för tillbyggnad och inreda ytterligare bostad
Om du samtidigt med din ansökan om nybyggnad också vill bygga till ditt bostadshus med en lovfri tillbyggnad måste du ge in en ansökan om ett så kallat frivilligt lov för tillbyggnaden. Detta eftersom tillbyggnaden kan strida mot detaljplanen, och därför är ändringen efterlängtad. Frivilligheten består i att om du inte ger in ansökan om lov samtidigt med ansökan om nybyggnaden måste du invänta slutbesked innan du får bygga den lovfria tillbyggnaden. Samma sak gäller om du vill inreda ytterligare bostad samtidigt som du ansöker om nybyggnad av ett enbostadshus.
Grannemedgivande ska vara skriftligt
Grannemedgivandet måste nu göras skriftligen för att gälla. En annan nyhet är att huvudman för allmän plats och järnvägens infrastrukturförvaltare får medge åtgärd som ska vidtas närmare gräns. Många gånger har husägare velat bygga närmare gräns än 4,5 meter till allmän plats men kommunen har inte kunnat säga ja. Med de nya bestämmelserna öppnas möjligheten att nyttja tomten bättre. Kom ihåg att det är ditt ansvar som byggherre att hålla ordning på det skriftliga medgivandet.
Är de nya byggreglerna verkligen “enklare”?
Nja, det är mycket att hålla reda på som privatperson. Detta gäller särskilt om fastigheten omfattas av särskilda bestämmelser på grund av byggnadsverket, allmän plats, tomten eller bebyggelseområdet, eller om platsen ligger inom riksintresse eller influensområde för totalförsvarets behov – för då kan en tilltänkt lovfri åtgärd plötsligt inte vara lovfri längre.
Kommunerna kommer behöva se över sina översiktsplaner där så kallade 8:13-byggnadsverk eller områden numera ska framgå, eftersom något som omfattas av 8:13 alltid kräver lov. Samtidigt behöver kommunerna ge mer stöd i dessa bedömningar, särskilt eftersom översiktsplanerna ännu inte hunnit uppdateras efter de nya kraven.
Detta är också en anledning till att möjligheten till frivilliga lovansökningar sannolikt kommer att öka. Möjligheten finns fortfarande kvar för bygglov, marklov och rivningslov. Ett frivilligt lov kan ge trygghet för fastighetsägaren som är osäker på om en åtgärd är lovfri eller inte, och skyddar mot eventuella framtida tillsynsåtgärder, vilket kan vara viktigt om man redan lagt stora kostnader på sitt byggprojekt.
