Den 24 april 2025 meddelade Högsta domstolen sin dom i det uppmärksammade Smyrna-målet. Tvisten mellan bostadsrättsföreningen Smyrna på Gärdet i Stockholm och Statens fastighetsverk handlade om nivån på tomträttsavgälden. Domen är vägledande för Sveriges omkring 50 000 tomträtter, varav över 6 000 avser flerbostadshus, och klargör att skälighetsbedömningen ska beakta konsekvenser för de boende. Ett välkommet klargörande – men det löser inte problemet.
Tomträtten infördes i början av 1900-talet för att möjliggöra för hushåll utan stora ekonomiska resurser att bygga och bo utan att köpa marken. Lagstiftningen är i allt väsentligt oförändrad sedan 1967. Under tiden har markvärdena i storstäderna skenat och de ekonomiska konsekvenserna för hundratusentals boende blivit ohållbara.
Systemet drabbar boende, bostadsrättsföreningar och fastighetsägare
En rapport från Evidens från 2024 dokumenterar flera fall av kostnadshöjningar på 300–400 procent. Exemplen är talande: Till exempel Brf Masthugget i Göteborg som fick sin avgäld höjd från 3,2 miljoner till över 25 miljoner kronor per år. Det är inte ett undantag, det är ett mönster. På Drottningholm fick en småhusfamilj sin avgäld höjd från 55 000 till 165 000 kronor om året, en höjning med drygt 9 000 kronor i månaden.
För bostadsrättsföreningar leder höjda avgälder direkt till höjda månadsavgifter och tränger undan resurser som istället borde gå till underhåll och energieffektiviseringar. För småhusägare gör de ökade kostnaderna det svårt att planera hushållsekonomin, vissa kan i praktiken inte bo kvar. För hyresvärdar är situationen minst lika besvärlig: till skillnad från bostadsrättsföreningar kan de inte justera hyran, vilket urholkar möjligheterna att förvalta fastigheterna.
Inlåsta utan utväg
En grundläggande brist är avsaknaden av reella möjligheter till friköp. I teorin ska tomträttshavaren kunna köpa loss marken, men i praktiken är det omöjligt. Antingen sätter kommunen eller Statens fastighetsverk priset på en sådan nivå ingen kan betala, eller så medges inte ett friköp. Bankernas regler för tilläggslån skapar ytterligare hinder.
Det är ett system som saknar jämvikt. Kommunen kan säga upp avtalet, men den boende kan det inte. Kommunen kan ensidigt driva upp avgäldsunderlaget, men den boende kan bara acceptera eller bli stämda markägaren. Och många bostadsrättsföreningar har blivit stämda med höga rättegångskostnader som en konsekvens.
Tydliga krav på en ny tomträttsmodell
Med anledning av detta har vi idag skickat en begäran om att regeringen tillsätter en statlig utredning med uppdrag att lämna förslag som säkerställer långsiktig ekonomisk trygghet för tomträttshavare, med särskilt skydd i områden med snabbt stigande markvärden. Förslagen bör även ge reella möjligheter till friköp på rimliga villkor, inklusive modeller för successivt friköp eller avbetalning. Det bör även utredas förbud mot att det allmänna överlåter tomträttsmark till annan privat aktör än tomträttshavaren och förslag som ger mer förutsägbara regler i syfte att minska antalet tvister. Det är viktigt att systemet som helhet främjar stabila villkor utan att hämma nyproduktionen.
Sverige har en bostadsmarknad under hårt tryck. I det läget är det oacceptabelt att låta ett föråldrat regelverk från 1960-talet fortsätta fungera som en ekonomisk osäkerhetsfaktor för hundratusentals boende. En HD-dom ger vägledning för enskilda tvister. Den reformerar inte systemet. Det är politikens uppgift.
Johanna Frelin, vd Riksbyggen
Johan Nyhus, ordförande HSB Riksförbund
Anders Holmestig, vd Fastighetsägarna
Erica Halling, förbundsdirektör, Villaägarnas Riksförbund
Ulrika Blomqvist, vd Bostadsrätterna
