Maria Holmgren
Flagnad färg på rött trähus
Hantverkare och kvinna med ritning
Hantverkare och kvinna med ritning

Då krävs bygglov för ditt projekt

Ska du ägna semestern åt att bygga en trädgårdsbod eller en ny altan? Undrar du vad du får göra bygglovsfritt? Regelverket är komplext. Vi listar dina möjligheter att bygga bygglovsfritt och huvuddragen av vad som gäller både inom och utom område med detaljplan. Du bör dock alltid dubbelkolla med din kommun innan du börjar bygga.

Normalt krävs bygglov för byggnader, tillbyggnader och vid vissa andra ändringar av byggnader. Det krävs även bygglov för bland annat murar, plank och parkeringsplatser utomhus. Inom plan- och byggområdet finns dock en rad undantag från bygglovsplikten som innebär att många projekt kan sättas i gång utan att du behöver bygglov. De bygglovsfria åtgärderna får i många fall utföras i strid mot detaljplan. 

Komplicerade regler om bygglov   

Denna artikel belyser vilka regler som gäller för en- och tvåbostadshus inom- och utanför detaljplan.  

Kommunen kan även ha beslutat om bygglovsplikt i detaljplan eller områdesbestämmelser. Dessa regler kan gälla i område som utgör en värdefull miljö. I vissa områden krävs det till exempel alltid bygglov på grund av att byggnaden eller området är särskilt värdefullt utifrån historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. 

Det kan även krävas bygglov för komplementbostadshus i andra fall, till exempel inom riksintresseområde.   

- Regelsystemet är snårigt. Det är konstruerat med bygglovsplikt som huvudregel. Sedan räknas en rad undantag upp från bygglovsplikten, till exempel för så kallade friggebodar och attefallshus. Därutöver finns undantag från undantagen. Då krävs alltid bygglov, berättar Maria Holmgren, senior förbundsjurist på Villaägarna.  

Var också noga med att ditt byggprojekt när så krävs inte strider mot den detaljplan eller bestämmelser som gäller för området. Så kallade friggebodar och attefallshus med flera bygglovfria åtgärder får dock göras i strid mot detaljplan eller områdesbestämmelser förutsatt att de inte kräver bygglov enligt särskilt beslut av kommunen. 

Stäm alltid av bygglov med kommunen  

På grund av det svårtolkade a regelsystemet, behöver du alltid stämma av med kommunen om vad som gäller i just ditt fall. Det är du som är byggherre som har det yttersta ansvaret om något byggs i strid mot reglerna, även om du gör det av misstag 

- Det kan uppstå problem med tillsyn och du kan i värsta fall bli tvungen att riva det du byggt. Du kan även behöva betala byggsanktionsavgifter och viten om du bygger i strid mot reglerna, säger Maria Holmgren 

Anmälan och start- respektive slutbesked  

Även om kommunen inte kräver bygglov för ditt projektmåste du i många fall ändå skicka in en anmälan till byggnadsnämnden i din kommun och invänta ett start- och slutbesked innan du kan påbörja ditt bygge respektive börja använda det du byggt. En anmälan kan exempelvis behövas om byggnadens bärande delar berörs eller om det kräver en installation av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller på en tomt.  

Generellt gäller att det varken krävs bygglov eller bygganmälan för att bygga friggebodFör attefallshus krävs däremot en anmälan och ett start- och slutbesked.  

Vad kostar bygglov? 

Kostnaden för att söka bygglov varierar beroende på åtgärden. Läs vad som gäller på din kommuns webbplats.

Hur länge gäller bygglov? 

När du har fått bygglov innebär det att du måste börja bygga inom två år och ha byggt färdigt inom fem år från det att bygglovet har vunnit laga kraft. Om ditt bygglov överklagas, räknas giltighetstiden från den dag avgörandet vunnit laga kraft. I domar anges när ett bygglov senast ska överklagas. Om domen inte har överklagats inom detta datum har domen vunnit laga kraft därefter och bygglovets giltighetstid börjar räknas. 

Om ett bygglov används för ett ändamål som har en sådan säsongskaraktär att den åtgärd som omfattas av bygglovet behöver upprepas under två eller flera år i följd, gäller bygglovet utan ny prövning. Villkoret är att det sker inom ett år sedan åtgärden senast avslutades. 

Bygglov för komplementbyggnader 

En komplementbyggnad är en fristående byggnad som inte är huvudbyggnaden på tomten. Denna byggnad ska alltid vara ett komplement till bostadshuset. 

Du har normalt möjlighet att i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra eller bygga till ett eller flera komplementbyggnader utan bygglov om byggnaden uppfyller vissa kriterier 

För bygglovsbefriad friggebodgäller att byggnaden/byggnaderna:  

  • tillsammans med övriga friggebodar som har uppförts på tomten, har en maximal byggnadsarea  högst 15 kvadratmeter  
  • har en taknockshöjd om högst 3 meter, och 
  • inte utan medgivande från granne placeras närmare gränsen än 4,5 meter. 

För bygglovsbefriat attefallshus gäller att byggnaden/byggnaderna utgör antingen en särskild bostad (komplementbostadshus) eller en komplementbyggnadByggnaden/byggnaderna får:   

  • tillsammans med övriga attefallshus som har uppförts på tomten, ha en maximal byggnadsarea  30 kvadratmeter 
  • ha en taknockshöjd om högst meter 
  • inte utan medgivande från granne placeras närmare gränsen än 4,5 meter, och om det är aktuellt, utan medgivande, placeras närmare järnvägsspårets  mitt än 30 meter. 

Det krävs inte heller bygglov för att ändra en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus 

Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan 

Reglerna om både friggebodar och attefallshus gäller även utanför detaljplan. Det finns därutöver flera undantag för dig som vill bygga utanför detaljplanerat område.  

Bygglovsbefriad liten tillbyggnad eller komplementbyggnad utanför detaljplan  

På vissa platser får du uppföra en liten tillbyggnad eller komplementbyggnad till ett en- och tvåbostadshus utan bygglov. Åtgärden får dock inte vidtas närmare gränsen än 4,5 meter från gränsen, utan grannens medgivande.  

Var noga med att du uppfyller alla kriterier i plan- och bygglagen. Kommunen kan exempelvis genom områdesbestämmelser ha bestämt att åtgärden kräver bygglov eller att hänsyn behöver tas till byggnadsverk i bebyggelsen.  

Dokumentera ditt byggprojekt i Min Villa

I vår digitala tjänst Min Villa kan du lägga in genomförda och kommande byggprojekt i en underhållsplan för ditt hus. Du kan också se till att få en påminnelse via mejl om när det är dags att genomföra projektet och dokumentera det i text och bild.

Läs vilka bygglovsregler som gäller för ditt projekt

Hur stor altan får du bygga utan bygglov?

För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbostadshus, det vill säga en byggnad som är inredd som en självständig bostad, krävs det inte bygglov för att anordna en altan på mark inom 3,6 meter från bostadshuset, om altanen inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Du får dock bygga närmare gränsen än 4,5 meter, med grannens medgivande.  

Hur stor altan du får bygga utan bygglov beror annars på om den upphöjda altanen som ska sammanbyggas med huset kan anses utgöra en tillbyggnad eller inte. Om altanen inte betraktas som tillbyggnad, krävs inget bygglov. 

För att en altan ska räknas som en tillbyggnad ska den "öka byggnadens volym". Det är främst storlek, höjd och utförande som avgör om en altan utgör en tillbyggnad eller inte. Om altanen genom sin storlek och form ger samma visuella intryck som en tillbyggnad och konstruerats så att det skapats ett utrymme under golvet på altanen, som människor kan uppehålla sig i, talar det för att altanen utgör en tillbyggnad som kräver bygglov. 

En upphöjd altan kan vara bygglovspliktig om den innebär en volymökning av byggnaden.  

Men reglerna för attefallstillbyggnad kanske kan tillämpas? I dessa finns undantag från bygglovsplikt för en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea än 15 kvadratmeter och inte överstiger bostadshusets taknockshöjd. Vill du placera tillbyggnaden närmare tomtgräns än 4,5 meter måste du ha grannens medgivande. Om du inte får medgivande från din granne om placering nära gränsen är tillbyggnaden bygglovspliktig. 

Bygglov för tak över altanen

Du får utan bygglov bygga skärmtak över uteplatser, altaner, balkonger eller entréer. Villkoret är att skärmtaken tillsammans inte är större än 15 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. I annat fall krävs bygglov.  

Du kan även använda dig av friggebods-, respektive attefallsreglerna. 

Bygglov för att bygga in altan som har tak

Om det redan finns tak över altanen medför en inglasning eller väggar inte någon volymökning av byggnaden och betraktas därför inte som en tillbyggnad. Åtgärden kan dock anses vara en fasadändring som kräver bygglov – men bara om åtgärden väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär. 

Ett helt nytt uterum med väggar/inglasning och tak kräver som regel bygglov. Läs mer under Inglasat uterum längre ned. 

Obs! Om du har ett bygglovsfritt skärmtak över altanen innebär en inbyggnad en tillbyggnad som kräver bygglov som huvudregel. Möjlighet till attefallstillbyggnad finns dock.

Utanför detaljplan 

Läs vad som gäller under Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan 

Att bygga balkong och burspråk innebär normalt en fasadändring som kräver bygglov. Om balkongens golv dessutom bildar ett tak under vilket människor kan uppehålla sig, ökar byggnadens volym och är därför en tillbyggnad som normalt kräver bygglov. Balkongen får inte placeras närmare än 4,5 meter från gräns såvida berörd granne medger det.  

Det finns dock ett undantag från bygglovsplikten inom område med detaljplan som bygglovsfritt tillåter en liten tillbyggnad i form av en balkong, burspråk och uppstickande byggnadsdel. Du kanske också kan göra en attefallstillbyggnad, men då får den vara högst 15 kvadratmeter bruttoarea.  

Utanför detaljplan 

Bygglov krävs normalt inte för fasadändring. Det finns även ytterligare undantag från bygglovsplikten för liten tillbyggnad. Läs mer om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan.  

Bygglov för att glasa in balkong

Du behöver bygglov om åtgärden innebär annan ändring av byggnad än tillbyggnad, om ändringen innebär att byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas. Åtgärden kan även vara en bygglovsfri liten tillbyggnad om den har en maximal bruttoarea om 15 kvm. I annat fall krävs bygglov för inglasning av en balkong utan tak. 

Utanför detaljplan

Det behövs inte bygglov för annan ändring av byggnad än tillbyggnad, trots att ändringen innebär att byggnadens yttre utseende avsevärt påverkas. Läs dessutom om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan.

Du behöver inte bygglov för brygga men förmodligen strandskyddsdispens. Bygglov krävs dock för småbåtshamn. Att anlägga en brygga kan också innebära vattenverksamhet som då kräver tillstånd eller anmälan beroende av hur omfattande verksamheten är. 

Det krävs inte något bygglov om carporten kan rymmas inom friggebods- eller attefallsreglerna. I annat fall behöver du bygglov. 

Utanför detaljplan

Läs om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan. 

Ett cykelställ med tak kan eventuellt, beroende på utformning, betraktas som en byggnad (se definition under Husvagn längre ned) eller tillbyggnad men skulle då kunna rymmas inom friggebods- eller attefallsreglerna. 

Utanför detaljplan

Läs om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan

Långtidsuppställda husvagnar kan uppfylla kriterierna för att betecknas som en byggnad och du kan därför behöva bygglov. En byggnad är enligt plan- och bygglagens definition "en varaktig konstruktion som består av tak och/eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den". 

Under vissa förutsättningar får dock en husvagn säsongsförvaras på tomten. En permanent uppställning är ännu inte tillåten utan bygglov om den inte kan rymmas inom friggebods- eller attefallsreglerna. 

Utanför detaljplan

Utöver det som gäller ovan finns möjlighet att ha en permanent husvagn uppställd som en bygglovsfri komplementbyggnad. Läs om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan. 

Du behöver inte något bygglov för en häck, men den får inte skymma sikten för trafiken. 

För enbostadshus krävs det inte bygglov för att inreda ytterligare en bostad i byggnaden. Detta gäller dock inte för ett bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. I Boverkets byggregler, BBR, framgår vad en bostad ska inredas med för att uppfylla de krav som gäller enligt plan- och bygglagen. Men i korthet gäller att bostaden som får inredas utan krav på bygglov ska vara självständig. Alla funktioner ska finnas, så som kök, badrum, sovrum och så vidare. Att inreda endast ett ytterligare sovrum kan exempelvis inte anses vara en självständig bostad eftersom alla funktioner som måste finnas då inte finns.

Det krävs dock en anmälan och ett startbesked för att du ska kunna påbörja åtgärden och ett slutbesked för att ta den nya bostaden i bruk.

Med rätt förutsättningar kan jordkällaren omfattas av friggebods- eller attefallsreglerna. I så fall behöver du inte något bygglov. Annars krävs bygglov för att bygga jordkällare. 

Utanför detaljplan

Läs om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan. 

Du behöver inte något bygglov för att måla om huset, såvida inte den nya färgen innebär att byggnadens eller områdets karaktär "ändras väsentligt" eller om kommunen beslutat annat i en detaljplan i ett område som utgör en värdefull miljö.  

Utanför detaljplan

Det krävs normalt inte bygglov för att måla om. 

Du behöver inte bygglov för parkeringsplats om den enbart är avsedd för fastighetens behov.  

För att kommunen ska kräva bygglov för ett partytält, måste det betraktas som en byggnad. För kortare tid krävs inte bygglov, då är tältet ingen "varaktig konstruktion". Är tältet uppställt en längre tid kan du behöva bygglov om det inte kan rymmas inom friggebods- eller attefallsbestämmelserna.  

Utanför detaljplan

Läs om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan

Att bygga en pergola kräver normalt inte bygglov. Den kan dock anses som en ändring som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende och på grund av detta kräva bygglov. Se dock resonemanget under Staket och plank längre fram.  

Utanför detaljplan

Att bygga en pergola kräver normalt inte bygglov. 

Utgångspunkten är att du inte behöver bygglov för att bygga pool. Men beroende på hur den är konstruerad kan bygglov ändå krävas, till exempel om poolen omgärdas av en mur eller ett plank, eller om poolen byggs in i en altan som i sig bedöms vara bygglovspliktig. 

Inom detaljplan kan marklov också krävas om du schaktar marken så att markens höjdläge ändras avsevärt. En utgångspunkt som många kommuner har för att bedöma om en markförändring är avsevärd är 0,5 meter. Över det krävs som regel marklov. Observera att det finns säkerhetskrav på pooler som måste uppfyllas. 

Utanför detaljplan

I undantagsfall kan det krävas marklov och det framgår i så fall av områdesbestämmelser. 

Du får normalt anordna ett skärmtak över en mindre uteplats (se vad som gäller under bygglov för uteplats), altan, balkong eller entré, utan bygglov eller anmälan. 

Du får bygga ett eller flera skärmtak utan bygglov om den sammanlagda arean på de skärmtak som uppförts på tomten inte överskrider 15 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. I annat fall krävs bygglov för entrétak. 

För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader inom ett område med detaljplan behövs inte bygglov för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial, om åtgärden inte väsentligt ändrar byggnadens eller områdets karaktär. 

Första stycket gäller inte om kommunen har bestämt att åtgärden kräver bygglov. 

Utanför detaljplan

Utanför detaljplanerat område krävs det normalt inte något bygglov för montering av solcellspanel eller solfångare. 

Du behöver inte något bygglov för att bygga en spaljé. Se dock resonemanget om Staket och plank

Du behöver bygglov för att bygga plank men däremot inte för staket. Det finns ingen definition i plan- och bygglagen på vad som utgör ett plank respektive ett staket. 

För en- och tvåbostadshus och till dem hörande fristående uthus, garage och andra små byggnader (komplementbyggnader) behövs inte bygglov för att med en mur eller ett plank anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset. Det är under förutsättning att muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. 

Kommuner brukar ofta sätta en gräns på upp till 1,2 meter i höjd för att definiera ett staket, över det krävs bygglov (om inte annat framgår av detaljplan).  

Vid bedömningen av om en viss konstruktion ska anses vara bygglovspliktig ska hänsyn tas till inte bara konstruktionens höjd utan även längd, genomsiktlighet och utformning i övrigt. Omständigheter som ändamål och omgivningspåverkan ska också beaktas. 

Det behövs inte bygglov för att med en mur eller ett plank anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset. Det är under förutsättning att muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. För murar gäller annars bygglovsplikt. Detta gäller både stödmurar och fristående murar. 

Du behöver inte bygglov för stensättningar såvida åtgärden inte innebär en schaktning eller fyllning som avsevärt ändrar höjdläget på tomten. 

Om ett visst höjdläge för markytan är bestämt i detaljplanen, krävs inte marklov för att höja eller sänka markytan till den nivån. 

Utanför detaljplan

Läs om vad som gäller under Bygglov för pool.  

Huvudregeln är att nya byggnader inte får uppföras inom strandskyddsområde om du inte har dispens.  

I vissa fall kan det finnas undantag från detta. Du får då göra kompletteringsåtgärder till en huvudbyggnad som vidtas inom 15 meter från huvudbyggnaden men inte närmare strandlinjen än 25 meter och inom en tomtplats som angetts i ett beslut om dispens.  

Om undantag saknas behöver du ansöka om strandskyddsdispens. 

Enligt de så kallade attefallsreglerna för en- och tvåbostadshus krävs det normalt inte bygglov för att: 

  1. göra högst en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea än 15 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshusets taknockshöjd och som inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, om inte grannen medger det. Detta gäller inte bostäder som är så kallade komplementbostadshus.
  2. på ett bostadshus som saknar takkupor, bygga högst två kupor eller på ett bostadshus som redan har en takkupa, bygga ytterligare en takkupa. Takkuporna får dock uppta högst halva takfallet och bygget ska inte heller innebära något ingrepp i den bärande konstruktionen. 

Utanför detaljplan

Läs vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan. 

Det krävs inte något bygglov för utekök, såvida det inte kan betraktas som en byggnad. Uppmurade konstruktioner kan anses som mur som kan kräva bygglov. 

Du behöver inte något bygglov för att med mur eller plank ordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset. Muren eller planket får inte vara högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter.  

Bygglov för inglasat uterum mot fasad

Att bygga ett helt nytt uterum med både nya väggar i form av inglasning och nytt tak kräver normalt bygglov. Det räknas som en tillbyggnad om det görs i anslutning till ditt hus. 

Undantag från bygglovsplikten gäller för en tillbyggnad på högst 15 kvadratmeter (bruttoarea) som inte blir högre än bostadshusets nock och inte placeras närmare än 4,5 meter från fastighetsgränsen (reglerna för attefallstillbyggnad). 

Bygglov för inglasat fristående uterum

Om uterummet kan rymmas inom kriterierna för ett attefallshus eller en friggebod krävs inget bygglov. Annars är det en byggnad som kräver bygglov. 

Utanför detaljplan

Läs om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan

Om växthuset kan rymmas inom kriterierna för ett attefallshus eller tillbyggnad eller friggebod, krävs inget bygglov. Annars är detta en byggnad som kräver bygglov. 

Utanför detaljplan

Läs om vad som gäller under rubriken Ytterligare bygglovsfrihet utanför detaljplan.