Inteckning och pantbrev kan vara ett komplext område för den som är i färd med att köpa tomt och bygga sitt första hus. Därför förklarar vi hela processen, från tomtköp till färdigt hus och kostnaden för pantbrev som tillkommer i samband med det.
Pantbrev bestod tidigare av pappersdokument med äkthetsstämplar. Idag är pantbreven digitala och det är vanligt att du går till banken som hanterar det formella åt dig, men liksom tidigare är det Lantmäteriet som administrerar dem.
Inteckning och pantbrev – så går det till
Om du köper en tomt kan det finnas pantbrev från den tidigare ägaren, speciellt om det finns hus på tomten. Det är i så fall positivt eftersom det gör att du slipper ta den kostnaden det innebär att teckna ett nytt pantbrev.
Som sagt är det Lantmäteriet som beviljar inteckningar. Det är personen som har lagfart på fastigheten som kan söka pantbrev. Brevet utfärdas när inteckningen är beviljad och överlämnas till långivaren som en säkerhet för lånet. Först då kan låntagaren få pengarna.
Vid fastighetsköp måste dock köparen ha pengarna redan på tillträdesdagen som vanligtvis är den dag då köpeskillingen ska betalas. I det läget har köparen ännu inte lagfart på fastigheten. Därför är det i praktiken vanligast att köparen upplåter panträtt i ett blivande pantbrev. Det sker på banken som samtidigt hjälper köparen att ansöka om inteckningen på det lånebelopp som banken och köparen har kommit överens om. När inteckningen är beviljad skickas pantbrevet direkt till banken och panträtten är därmed säkrad.
När du sedan inleder ditt husbygge och ska ta lån för det, ansöker du om ett bygglån, även kallat byggnadskreditiv. Eftersom du inte kan erbjuda en säkerhet till banken under tiden för bygget, finns heller inte någon säkerhet som kan ligga till grund för inteckning och pantbrev. Därför är ett byggnadskreditiv också dyrare än ett vanligt bolån.
Pantbrev hus
När ditt hus är färdigbyggt och alla fakturor till entreprenörerna är betalda kan du omvandla byggnadskreditivet till ett bolån. Men det kan kräva nya inteckningar i fastigheten.
För att kunna ta ut en eller flera nya inteckningar (vilket det finns utrymme för nu när fastighetens värde har ökat) krävs att du låter banken värdera din fastighet på nytt. Inteckningen eller inteckningarna bidrar i sin tur till att du får ett eller flera nya pantbrev. Med pantbreven som säkerhet kan du få bolån med förhållandevis låg ränta.
Pantbrevet hör ihop med fastigheten
Pantbreven hör alltså ihop med fastigheten och inte med personen som tecknat lånet. Skulden som är kopplad till ett pantbrev löses när fastigheten säljs. Det innebär dock inte att köparen tar över säljarens gamla skulder utan bara att det finns ett pantbrev som ger extra utrymme att belåna fastigheten utan att det behöver upprättas nya pantbrev.
Kostnad att ta ut pantbrev
Att ta ut nya pantbrev innebär en kostnad på två procent av pantbrevets belopp. Dessutom tillkommer en expeditionsavgift som för närvarande ligger på 375 kronor per pantbrev.
Överta pantbrev från säljaren (H2)
Det är en fördel om det finns tillräckligt med pantbrev för att täcka den summa du ska låna av banken eftersom det kostar pengar att ta ut pantbrev. Om inteckningarnas belopp är större än köpeskillingen, kan det innebära att säljarens lån överstiger köpeskillingen. Då måste du säkerställa att säljarens bank släpper panten även om banken inte får tillbaka hela det utlånade beloppet. Säljaren är skyldig att lämna över fastigheten obelånad på tillträdesdagen om det inte är så att du som köpare har möjlighet att överta lån från den tidigare ägaren, vilket är relativt ovanligt idag.
Förhindrar dubbelbelåning
En viktig funktion som pantbreven fyller är att de förhindrar dubbelbelåning. Det går inte att ta flera stora lån hos olika långivare på en och samma fastighet. Tack vare att pantbrev alltid registreras kan en långivare enkelt se om det finns andra pantlån och vilka långivarna är.
Ordlista: Begrepp att känna till runt pantbrev
- Inteckning
Inteckning är ett juridiskt begrepp som i det här sammanhanget helt enkelt betyder att ett visst belopp av fastighetens värde är inlämnat i pant till den bank du har ditt bolån hos. - Byggnadskreditiv
Byggnadskreditiv är en tillfällig finansieringslösning som du kan få genom din bank under tiden som du bygger ett hus eller när du gör en större ombyggnad av ett befintligt hus. Du använder pengarna från byggnadskreditivet för att löpande betala fakturorna från bygget och betalar sedan tillbaka det utnyttjade beloppet när huset är färdigt och du kan teckna ett bolån. - Pantbrev
Ett bevis på att det finns inteckningar som har beviljats på din fastighet. - Lagfart
En registrering i fastighetsregistret som bevisar att du äger ditt hus.
KÄLLA: Lantmäteriet
