Finns det mögel i källaren? Håller taket tätt? Finns det fel på huset som måste åtgärdas? En professionell besiktningsman kan ta tempen och ställa diagnos på villans eventuella brister och sjukdomar.
Vi har tittat närmare på vad du bör tänka på som konsument vid olika typer av besiktningar. Vilka är de vanligaste problemen och missförstånden i samband med besiktningar − och vem har ansvaret för vad?
− Många medlemmar hör av sig med frågor om besiktning. Jag tycker att husägare generellt borde anlita besiktningsmän i större utsträckning. Men många tycker att det är en onödig kostnad istället för en investering, säger Patrik Wendelius, byggnadsteknisk rådgivare på Villaägarna.
Överlåtelsebesiktning – Besiktning när du köper hus
Den som ska köpa hus gör klokt i att beställa överlåtelsebesiktning, råder Villaägarnas förbundsjurist Lars Guttman. Detta gäller även om det redan finns en sådan, exempelvis på säljarens uppdrag. Den besiktningen är då ofta kopplad till en dolda felförsäkring som gör att köparen kan få ersättning för fel som inte har upptäckts vid överlåtelsebesiktningen, eller som köparen själv inte skulle kunnat upptäcka.
− Men här är det lätt att halka till och inte förstå vad besiktningen egentligen innebär. En redan gjord besiktning kan aldrig ersätta köparens egen undersökningsplikt och som lekman är det lätt att invaggas i falsk trygghet, säger Lars.
En överlåtelsebesiktning följer ett standardiserat protokoll där besiktningsmannen gör en så kallad okulärbesiktning, det vill säga ger utlåtande om det som hen kan se, höra, lukta eller känna med sina egna sinnen, utan att göra ingrepp i byggnaden eller använda tekniska hjälpmedel.
Utrymmen som inte går att nå kan också undantas från besiktningen och detta noteras då i protokollet. Inte heller ingår bedömning av rökkanaler eller elinstallationer. Däremot ska besiktningsmannen notera allt som hen bedömer utgör en riskfaktor för framtida skador.
− Påpekanden om riskkonstruktion är det köparens ansvar att följa upp, säger Lars Guttman.
Så bedömer besiktningsmannen fuktskador
En återkommande fråga vid överlåtelsebesiktningar är om det finns fuktskador, eller risk för sådana. En nog så knivig fråga, eftersom besiktningsmannen utgår från vad som vad som framgår av syn och lukt, i kombination med den egna kunskapen och erfarenheten.
Det är värt att komma ihåg att 70 procent av de hus som ett stort besiktningsföretag som Anticimex besiktigar har någon form av riskkonstruktion. Det kan handla om att huset är byggt på betongplatta direkt på marken, huset har en inredd källare, huset har krypgrund, eller en enstegs-tätad fasad som ökar risken för fuktskador.
− Har detta noterats i besiktningsprotokoll går det inte att hävda att besiktningsmannen gjort fel om en fuktskada finns dold bakom konstruktionen. Det är alltid husägarens ansvar att följa upp. Var hälsosamt nyfiken helt enkelt.
Oavsett vem som har beställt överlåtelsebesiktningen är det en stor fördel att som köpare vara med vid besiktningen. Då finns möjlighet att fråga besiktningsmannen och lära sig en del om huset redan före inflyttningen. Men att missa själva besiktningen är inte en katastrof, besiktningsmannen brukar gå att nå i efterhand för en telefongenomgång av protokollet.
− En viktig aspekt vid val av besiktningsman är att försöka hitta någon med gedigen kompetens. En erfaren byggnadstekniker som är certifierad av en oberoende tredje part, även om detta i sig inte utgör någon garanti, säger Lars Guttman.
Om besiktningsmannen missar ett fel
Ett dolt fel kan finnas i ett nyrenoverat utrymme där renoveringen senare visar sig felaktigt utförd. Felet fanns vid besiktningen men gick inte att upptäcka eller förutse då.
Ofta kan en kund vid val av besiktningsföretag välja en mer omfattande besiktning. Det kan handla om att huset är gammalt, har någon känd riskkonstruktion eller är slarvigt underhållet. En reklamation på en överlåtelsebesiktning ska normalt ske inom två år. Villaägarnas förbundsjurist poängterar att reklamationen av en besiktning bör vara skriftlig.
– Det ska också stå att besiktningsmannen agerat oaktsamt och att man begär ersättning, beloppet kan preciseras senare. Det ska också framgå vilka fel som besiktningsmannen ska ha begått och vilken skada som drabbat husägaren till följd av detta.
Besikta hus efter renovering
Men det är inte bara när huset byter ägare som det kan finnas skäl att anlita en besiktningsman. Det bör man göra vid mer omfattande renovering eller underhåll. Det kan handla om badrumsrenovering, ny dränering eller takomläggning.
Villaägarnas Patrik Wendelius och Lars Guttman är överens om att snålheten ofta bedrar visheten och att svenska villaägare håller lite för hårt i plånboken när det gäller att anlita en besiktningsman.
− Man underhåller eller förbättrar sitt hus för hundratusentals kronor och förlitar sig på att entreprenören gör jobbet fackmannamässigt. Men de flesta villaägare är lekmän och har inte en aning om branschreglerna, säger Patrik.
En viktig poäng är att den anlitade entreprenören sannolikt är extra noggrann med vetskapen att en certifierad och kunnig besiktningsman så småningom ska granska arbetet under lupp.
– Jag rekommenderar att i avtalet med entreprenören precisera att betalning ska ske först efter besiktning av arbetet och att eventuella anmärkningar då ska vara åtgärdade inom den tid man kommer överens om, påminner Lars Guttman.
Besiktning när du bygger nytt hus
I konsumenttjänstlagen finns särskilda regler för småhusentreprenad. De gäller vid tillbyggnad (ny boarea) och nybyggnad av hus. Löpande delbesiktningar under arbetets gång är inte lagstadgat, men kan ändå vara en god idé.
− Jag rekommenderar att du som beställare av ett hus eller en tillbyggnad också anlitar besiktningsman för delbesiktningar, särskilt när det gäller moment som inte går att besiktiga i efterhand. Det gäller exempelvis husets dränering eller tätskikten i badrum innan ytskikten lagts på, tipsar Lars Guttman.
Han varnar för att godkänna eller anlita en besiktningsman som entreprenören, försäkringsbolag eller husföretag rekommenderar, eller till och med kräver, ska anlitas. Det finns stor risk att den föreslagna besiktningsmannen har någon relation till entreprenören, vilket kan visa sig förödande för bedömningen av hur arbetet är utfört. Ju strängare bedömning, desto mindre chans för besiktningsmannen att få fler uppdrag via den entreprenören.
Så går en slutbesiktning till
Vid slutbesiktningen av en husentreprenad behöver antecknade fel, eller sådant som redan har påtalats av konsumenten inom viss tid, inte reklameras särskilt till entreprenören. De ska åtgärdas i enlighet med påpekandena i protokollet. Garantiperioden är två år, och i god tid innan den löper ut bör en garantibesiktning göras.
Fel som upptäcks då och som inte fanns antecknade vid slutbesiktningen eller som påtalats av fastighetsägaren tidigare måste reklameras. Felen ska avhjälpas av entreprenören inom skälig tid, normalt två till tre månader.
Han har full förståelse för att många tycker att det är nästintill omöjligt att överblicka alla tidsödande kontroller och förberedelser som ska till, innan besiktningsmannen verkligen är på plats och kan göra sitt jobb.
Besiktning av hus – checklista
1 Välj en besiktningsman med byggteknisk kompetens
Den besiktningsman du anlitar bör ha byggteknisk kompetens och lång erfarenhet. Besiktningsmannen ska också vara certifierad av tredje part och ha en ansvarsförsäkring. SBR (Svenska Byggnadsingenjörers Riksförbund) håller kurser i att utbilda certifierade överlåtelsebesiktningsmän och de certifieras via certifieringsorganet RISE. Anticimex anlitar certifieringsföretaget Kiwa för sina besiktningstekniker.
2 Ta reda på vad som ingår i den besiktning du beställer
Tänk på att en överlåtelsebesiktning normalt inte täcker köparens hela undersökningsplikt utan kan behöva kompletteras av andra fackmän, exempelvis elektriker eller sotare.
3 Teckna ett avtal med besiktningsmannen där alla villkor framgår
Kontrollera noga de villkor besiktningsmannen anger. SBR rekommenderar att granskning av handlingar ska ingå, liksom riskanalys och bedömning av eventuellt behov av fortsatt teknisk utredning. I avtalet ska även besiktningsmannens ansvar framgå.
4 Var beredd att göra fördjupad undersökning
Du som köpare behöver förstå att det ibland kan behövas en fördjupad undersökning. Om till exempel en krypgrund inte är möjlig att inspektera och besiktningsmannen har noterat i protokollet att det är en riskkonstruktion, så är eventuella framtida fel inte att räkna som dolda. Det kan också handla om en enkel fuktros som står som anmärkning i protokollet. Om den senare visar sig vara en mer omfattande skada, så betyder noteringen i protokollet att det skulle ha genomförts en fördjupad undersökning och det är svårt att klandra besiktningsmannen.
5 Sätt dig in i förutsättningarna för skadestånd
Vid en felaktig överlåtelsebesiktning som varit försumlig, kan besiktningsföretaget bli skadeståndsskyldigt för den ekonomiska skada du som beställare lidit. Den juridiska bedömningen är dock komplicerad och du bör sätta dig in i vilka förutsättningar som ska vara uppfyllda för att skadestånd ska kunna utgå.
6 Kontrollera att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring
Den besiktningsman du väljer bör alltid ha en ansvarsförsäkring. Det nämligen inte säkert att besiktningsmannen har tillgångar för att betala ett eventuellt skadestånd, som kan uppgå till betydande belopp.
7 Ta reda på ansvarstiden
Praxis är att besiktningsmannen tar ansvar för sin besiktning två år efter besiktningen och att detta formuleras i en friskrivningsklausul. Undantaget är Anticimex besiktningsmän som har ansvar tre år efter besiktningsdatum.
8 Var själv med när besiktningen sker och se till att allting kontrolleras noggrant
Passa på att ställa frågor till besiktningsmannen, som ofta ger relevanta råd och tips.
9 Se till att avtala om när besiktningsprotokollet ska vara klart
Förvissa dig om att detta datum infaller i god tid innan en eventuell öppet köp-klausul i köpekontraktet faller bort.
10 Kontrollera att besiktningsprotokollet är komplett
Protokollet ska vara komplett och innehålla allt som har avtalats.
Att välja besiktningsman – checklista
- Sök efter certifierade besiktningsmän: Använd SBR, (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) webbplats för att hitta certifierade besiktningsmän i ditt område. Kontrollera om besiktningsmannen har en personcertifiering via RISE, även om de inte är medlemmar i SBR.
- Kontrollera certifiering och medlemskap: Verifiera att besiktningsmannen är certifierad av RISE eller utbildad genom SBR. Certifierade besiktningsmän är vedertagna och deras utlåtande väger tungt i eventuella tvister.
- Bedöm teknisk och juridisk kompetens: Säkerställ att besiktningsmannen har både teknisk och juridisk kompetens. Erfarenhet och omdöme är viktiga faktorer att ta hänsyn till.
- Granska kunskap om branschregler: Besiktningsmannen ska vara insatt i vad som är fackmässigt utförande enligt både nuvarande och tidigare byggregler.
- Kontrollera avtal och dokumentation: Besiktningsmannen ska kunna granska avtalen mellan parterna och utgå från dessa under besiktningen. Se till att alla grundavtal och ändringar är bekräftade skriftligt.
- Utvärdera besiktningens omfattning: Besiktningsmannen ska undersöka synliga fel och funktionalitet i installationer (el, vatten, etc.). Omfattande funktionsprovning görs endast på begäran, så entreprenören bör ha genomfört egna provningar och egenkontroller.
- Känn till begränsningar i lagstiftningen: Var medveten om att konsumenttjänstlagen inte gäller för besiktningar. Förstå att avhjälpande inte är aktuellt eftersom tjänsten inte är ett hantverksarbete som kan göras om. Prisavdrag och skadestånd kan vara tillämpliga men används sällan på grund av lagstiftningens stränghet i besiktningssammanhang.
