Fuktmätare mot fasad
Kvinna i villa med slitna väggar
Kvinna i villa med slitna väggar

Allt du behöver veta om fel i fastighet och dolda fel 

Att vinna en budgivning och få det där huset du gått och trånat efter är väl en dröm? Det enda som återstår är ju att sälja ditt eget hus. Och vad kan egentligen gå fel? Du kan trösta dig med att i de flesta fall löper allt på smärtfritt. Men det kan vara bra att vara förberedd om det skulle visa sig att köparen av ditt hus vill ha kompensation för fel i fastighet.

- Avviker huset från säljarens uppgift förekommer ett fel i fastigheten. Om avtalet inte ger någon vägledning om husets standard, har köparen rätt att kräva att fastigheten har ”normal standard”. Det innebär vad en köpare normalt ska kunna förvänta sig av fastigheten, säger Eric Bodin, förbundsjurist på Villaägarna.

Från rättsliga fel till faktiska fel

Fel i fastighet enligt jordabalken delas in i tre olika grupper: rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel.

Rättsliga fel är när köparen har begränsad möjlighet att förfoga över fastigheten. Det kan bero på att fastigheten belastas av panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter som du inte kände till eller kunde förutsätta vid köpet. Normal standard är att fastigheten du köper inte belastas av vare sig panträtter eller nyttjanderätter.

- Säljaren ansvarar för ett rättsligt fel om köparen inte kände till att rättigheten fanns, det vill säga att hen varit i god tro. Köparen har inte heller någon undersökningsplikt när det gäller rättsliga fel, säger Eric Bodin.

Rådighetsfel är när ett myndighetsbeslut förhindrar dina möjligheter att använda fastigheten, till exempel ett rivningsförbud. Det förutsätter dock att fastigheten är utpekad genom beslutet och att köparen varit i god tro om felet. Köparen har inte heller här någon undersökningsplikt.

Faktiska fel innebär fysiska avvikelser som exempelvis otjänligt dricksvatten, rötskadat golvbjälklag, otät skorsten och att det finns skadedjur i huset. Fastigheten avviker med andra ord från vad köparen kunnat förutsätta vid köpet, alltså från normal standard.

Vad är ett dolt fel?

När det gäller faktiska fel har köparen undersökningsplikt. Det betyder att säljaren inte står för fel som köparen borde ha upptäckt vid den besiktning som alltid bör föregå fastighetsköpet. Om köparen däremot inte borde ha upptäckt felet och inte heller borde ha kunnat räkna med att det skulle finnas, är det ett så kallat dolt fel. Dolda fel svarar säljaren för oavsett om hen kände till felet eller inte.

- Du kan helt enkelt se regeln om undersökningsplikt som en ansvarsfördelningsregel. Säljaren ansvarar för dolda fel och köparen ansvarar för upptäckbara fel, säger Eric Bodin.

I korthet räknas felet som dolt om det:

  • funnits vid köptillfället. Eventuella följdskador till det ursprungliga felet omfattas inte av säljarens felansvar. Följdskadan ingår inte i det ursprungliga felet och är därför inte ett självständigt fel, såvida det inte funnits vid köpet.
  • Inte ska ha varit upptäckbart. Grundprincipen är att alla fel som direkt går att se är upptäckbara. Alla utrymmen som är tillgängliga för en besiktning måste undersökas. Däremot ska du normalt sett inte behöva göra ingrepp i fastigheten. Om du exempelvis måste bryta upp en vägg för att upptäcka felet anses det ofta som icke-upptäckbart.
  • Inte ska ha varit förväntat, se nedanstående avsnitt.

Vad ska köparen kunna förvänta sig?

Men vad kan då köparen förutsätta vid köpet, eller vad är normal standard i ”faktiskt hänseende”?

Normal standard påverkas av många olika faktorer, bland annat följande:

  • Köpeskillingens storlek. Om du har betalat ett relativt lågt pris för huset får du räkna med fler brister.
  • Byggnadens ålder. Ju äldre hus du har köpt, desto fler fel får du räkna med. Är huset däremot nybyggt ska du inte behöva acceptera fel i samma utsträckning.
  • Olika anläggningar och maskiners ålder. Du kan exempelvis räkna med att en dränering håller cirka 25–30 år och en tvättmaskin cirka 10 år.
  • Husets läge. Om marken sluttar mot byggnaden får du som köpare räkna med vissa fuktskador.
  • Byggnadsnormer när huset byggdes. Du som köpare kan förvänta dig att huset byggts enligt då gällande normer. Men byggnader som utförts enligt tidigare normer kan dock visa sig vara riskkonstruktioner.

Ovanstående faktorer påverkar med andra ord om felet ska betraktas som dolt eller inte. Eric Bodin illustrerar med följande exempel: 

- Om du köper ett hus med platta på mark får du exempelvis räkna med en förhöjd risk för fukt- och mögelskador. Det blir alltså svårt för dig att hävda att det skulle vara ett dolt fel och därmed något som säljaren ska svara för, säger Eric Bodin.

Exempel på dolda fel

Ett dolt fel kan vara allt från fuktskador till skadedjur. Nedan följer några exempel på dolda fel:

  • Skadedjur
  • Fuktskador
  • Mögel
  • Läckage
  • Konstruktionsfel
  • Dräneringsproblem
  • Elfel
  • Brister i ventilationen

Besiktning av hus

Köparen bör alltid anlita en besiktningsman och göra en besiktning av huset, eftersom hen har undersökningsplikt. Om det vid en besiktning konstateras att det finns fukt i källaren bör köparen gå vidare i sin undersökning av huset eftersom den förhöjda fukthalten är en indikation om fel.

- Väljer köparen att inte gå vidare i undersökningen och det efter en tid konstateras en fuktskada inne i källarväggen, får köparen stå sitt kast. Det rör sig alltså inte om ett dolt fel eftersom köparen inte brydde sig om att undersöka källaren för att ta reda på orsaken till fukten, säger Eric Bodin.

En besiktning är dock bara en genomgång av husets synliga delar. Den omfattar med andra ord inte kontroll av exempelvis elsystem, VVS och avlopp.

Kristofer Johansson på SkandiaMäklarna i Karlstad, berättar att han ibland går igenom besiktningen med säljaren för att ge råd om hur prisbilden kan påverkas om vissa skador inte åtgärdas.

- Om det till exempel visar sig att badrummet är fuktskadat ger jag ofta rådet att kontakta försäkringsbolaget. Det är dock viktigt att ha i åtanke att ett hus som är byggt på 70-talet inte genomgår felfria besiktningar, säger Kristofer Johansson.

Läs mer om dolda felförsäkringen under avsnittet "Försäkring mot dolda fel" nedan.  

Hur noggrann bör undersökningen vara?

Det ställs mycket höga krav på köparens undersökning av huset. Alla tillgängliga skrymslen och all maskinell utrustning ska undersökas. Kryputrymmen under golv eller tak omfattas av undersökningsplikten även om de är svårtillgängliga på grund av is och snö eller annat.

- Däremot ligger det normalt utanför undersökningsplikten att undersöka sådant som är inbyggt i väggar, tak och golv. Men om ett inbyggt rör börjat läcka så att det finns spår av vatten på exempelvis vägg eller tak, ingår det i undersökningsplikten att ta reda på vad skadan beror på, säger Eric Bodin.

Köparen måste med andra ord vara uppmärksam på symtom på fel. I detta fall bör köparen göra en fördjupad undersökning. Undersökningsplikten kan även utökas om säljaren misstänker ett fel och berättar om det för köparen.

- Om säljaren säger att hen har haft problem med avloppet, bör köparen göra en mer noggrann undersökning, säger Eric Bodin.

Försäkring mot dolda fel

Du som säljer en bostad ansvarar för alla dolda fel som kan upptäckas efter att den nya ägaren tagit över. Det gäller i 10 år för hus. En dolda felförsäkring ingår vanligtvis inte i hemförsäkringen, utan måste tecknas separat. De flesta dolda felförsäkringar förmedlas av mäklare.

- Försäkringen innebär en trygghet både för säljare och köpare. Vid en eventuell tvist är dolda felförsäkringen ofta mer kostnadseffektiv än om parterna anlitar fristående juridiska ombud som timdebiterar, säger Kristofer Johansson.

Innan du tar ställning till om du bör teckna en sådan försäkring bör du ta del av försäkringsvillkoren. Läs särskilt igenom undantagen, där det framgår vad som inte täcks av försäkringen. Vanligtvis omfattas inte VVS- och elinstallationer, skorstens- och rökgångar, vattnets kvalitet och kvantitet, och vitvaror. Du är med andra ord inte helgarderad mot ansvaret för dolda fel bara för att du har en särskild försäkring. Vill du ha ett ännu bättre skydd kan du skriva in en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Läs mer om det i avsnittet under "Vad innebär friskrivningsklausulen?"

Köparen kan teckna försäkringen

Något som kanske inte så många känner till är att köparen också har möjlighet att teckna en dolda felförsäkring.

Kristofer Johansson berättar att SkandiaMäklarna har som rutin att informera både säljaren och köparen om vad dolda fel innebär. Det vanligaste är att säljaren gör en besiktning och därefter tar beslut om att teckna en dolda felförsäkring. Men om säljaren inte vill teckna en sådan försäkring är det viktigt att informera köparen om möjligheten att själv teckna en dolda felförsäkring, menar Kristofer Johansson.

- Faktum är att det förr i världen var köparen som ofta såg till att ha en sådan försäkring. Egentligen är det inte så konstigt – köparen borde ju vara mest mån om att det nya huset är i gott skick, säger Kristofer Johansson.

Vad innebär friskrivningsklausulen?

Säljaren kan friskriva sig från ansvaret för dolda fel genom att skriva in en friskrivningsklausul i avtalet. Det innebär att säljaren befrias från det tioåriga ansvaret för dolda fel i fastigheten som hen annars har. Om du som köpare accepterar en sådan klausul kan du inte ställa krav på säljaren om du senare skulle upptäcka dolda fel i huset.

- Det handlar alltså om en kraftig ansvarsinskränkning för säljare, vilket rimligtvis bör innebära ett lägre pris för fastigheten, säger Eric Bodin.

Däremot framgår av rättsfall på området att säljaren måste upplysa köparen om de dolda fel och brister som hen känner vid friskrivningen.

- Det innebär att om säljaren har känt till ett fel som varit dolt för köparen, men inte upplyst köparen om felet, så gäller inte klausulen i den delen. Det är dock köparen som måste bevisa att säljaren inte har informerat om ett fel som denne kände till, säger Eric Bodin.  

Har säljaren rätt att reparera felet själv?

Säljaren har inte rätt att kräva att få reparera eller avhjälpa det dolda felet. Köparen har däremot rätt till avdrag på köpeskillingen när det finns dolda fel i huset. För att räkna ut avdraget, måste fastighetens värde fastställas utan fel, respektive med fel vid tillträdet. Resultatet blir till exempel att felet motsvarar 20 procent av husets värde i felfritt skick. Därefter görs avdraget, alltså 20 procent på den avtalade köpeskillingen.

- I praktiken kan regeln vara svår att tillämpa. Därför är det vanligt att köparen och säljaren kommer överens om att prisavdragets storlek är vad det kostar för köparen att få felet åtgärdat. Hänsyn tas till eventuell förbättring så att köparen inte blir överkompenserad. Det innebär att prisavdraget normalt sjunker med den felaktiga byggnadsdelens ålder, säger Eric Bodin.

Reklamation av fastighet

Om köparen vill göra anspråk mot säljaren på grund av ett fel i fastigheten, måste köparen reklamera till säljaren inom skälig tid från det hen har upptäckt felet. Köpare som vill vara på den säkra sidan bör skriva till säljaren om upptäckten av felet i ett rekommenderat brev. Det behöver inte vara något juridiskt högtravande brev utan det räcker med att köparen redogör för felet och uppger att hen vill ställa krav på säljaren på grund av felet. Köparen bör även uppge varför säljaren ska stå till svars. Det kan handla om att fastigheten avviker från normal standard och att det felet inte borde ha upptäckts av köparen. I brevet bör det också framgå att köparen förväntar sig att säljaren hör av sig inom en kortare tid och uppger sin inställning till kravet.

- Men om det har gått mer än tio år sedan du tillträdde huset är dina krav mot säljaren preskriberade. Det innebär att du i så fall själv får stå för eventuella reparationer, säger Eric Bodin.

Glöm inte villahemförsäkring för ditt nya hus!

Det är viktigt du ser till att din nya villa har en försäkring som täcker alla moment du har behov av, både vad gäller kommande skador och skador som kan ha uppkommit tidigare där försäkringsbolagen anser att din försäkring ska täcka. Ha också i åtanke att försäkringsbolagens villkor varierar.

- Var noga med att se till att datumet för tillträdet av ditt nya hus står som startdatum på hemförsäkringen och glöm inte att ändra hos försäkringsbolaget om du får tillträde till fastigheten tidigare än planerat, säger Helena Rosén på Villaägarnas Försäkringsservice.

Momentet ”Allrisk Byggnad” kan vara bra att ha med i villaförsäkringen. Det täcker en hel del plötsliga och oförutsedda händelser på byggnaden och kan ge ett visst utökat skydd, till exempel vid vattenskador, berättar Helena Rosén.

- Tänk på att inte stå helt utan hemförsäkring om du precis frånträtt din gamla bostad och har ett temporärt boende innan du tillträder ditt nya hus. Mycket kan hända och du bör aldrig stå utan försäkring, säger Helena Rosén.

En situation som du kanske inte tänker på är att du kan bli stämd eller är tvungen att stämma någon och därmed hamnar i en rättstvist (till exempel med den tidigare ägaren).

- Då behöver du kontakta ditt försäkringsbolag och pröva ersättning via momentet ”Rättsskydd”. Försäkringsbolaget kontrollerar om du haft en gällande försäkring de senaste 24 månaderna utan något glapp. Finns det ett glapp kan försäkringsbolaget neka dig ersättning, säger Helena Rosén.

Har du frågor till oss?

Tveka inte att kontakta Villaägarnas Försäkringsservice. Vi hjälper dig mer än gärna med allt du undrar över!

Telefon0771 626 010

Mailforsakring@villaagarna.se