Måste jag göra en husbesiktning?

Det är klokt att ta hjälp av ett proffs för att kolla husets skick när du ska köpa, bygga om eller bygga nytt. Men vilket ansvar har den som utför besiktningen? Vi reder ut vad som gäller.

Finns det mögel i källaren? Håller taket tätt? Finns det fel på huset som måste åtgärdas? En professionell besiktningsman kan ta tempen och ställa diagnos på villans eventuella brister och sjukdomar.

Vi har tittat närmare på vad du bör tänka på som konsument vid olika typer av besiktningar. Vilka är de vanligaste problemen och missförstånden i samband med besiktningar − och vem har ansvaret för vad?

− Många medlemmar hör av sig med frågor om besiktning. Jag tycker att husägare generellt borde anlita besiktningsmän i större utsträckning. Men många tycker att det är en onödig kostnad istället för en investering, säger Patrik Wendelius, byggnadsteknisk rådgivare på Villaägarna.

Besiktning vid husköp

Den som ska köpa hus gör klokt i att beställa överlåtelsebesiktning, råder Villaägarnas förbundsjurist Lars Guttman. Detta gäller även om det redan finns en sådan, exempelvis på säljarens uppdrag. Den besiktningen är då ofta kopplad till en dolda felförsäkring som gör att köparen kan få ersättning för fel som inte har upptäckts vid överlåtelsebesiktningen, eller som köparen själv inte skulle kunnat upptäcka.

− Men här är det lätt att halka till och inte förstå vad besiktningen egentligen innebär. En redan gjord besiktning kan aldrig ersätta köparens egen undersökningsplikt och som lekman är det lätt att invaggas i falsk trygghet, säger Lars.

En överlåtelsebesiktning följer ett standardiserat protokoll där besiktningsmannen gör en så kallad okulärbesiktning, det vill säga ger utlåtande om det som hen kan se, höra, lukta eller känna med sina egna sinnen, utan att göra ingrepp i byggnaden eller använda tekniska hjälpmedel.

Som lekman är det lätt att invaggas i falsk trygghet.

Lars Guttman

Utrymmen som inte går att nå kan också undantas från besiktningen och detta noteras då i protokollet. Inte heller ingår bedömning av rökkanaler eller elinstallationer. Däremot ska besiktningsmannen notera allt som hen bedömer utgör en riskfaktor för framtida skador.

− Påpekanden om riskkonstruktion är det köparens ansvar att följa upp, säger Lars Guttman.

Utgår från vad som syns med blotta ögat

En återkommande fråga vid överlåtelsebesiktningar är om det finns fuktskador, eller risk för sådana. En nog så knivig fråga, eftersom besiktningsmannen utgår från vad som syns med blotta ögat, i kombination med den egna kunskapen och erfarenheten.

Det är värt att komma ihåg att 70 procent av de hus som ett stort besiktningsföretag som Anticimex besiktigar har någon form av riskkonstruktion. Det kan handla om att huset är byggt på betongplatta direkt på marken, huset har en inredd källare, huset har krypgrund, eller en enstegs-tätad fasad som ökar risken för fuktskador.

− Har detta noterats i besiktningsprotokoll går det inte att hävda att besiktningsmannen gjort fel om en fuktskada finns dold bakom konstruktionen. Det är alltid husägarens ansvar att följa upp. Var hälsosamt nyfiken helt enkelt.

Oavsett vem som har beställt överlåtelsebesiktningen är det en stor fördel att som köpare vara med vid besiktningen. Då finns möjlighet att fråga besiktningsmannen och lära sig en del om huset redan före inflyttningen. Men att missa själva besiktningen är inte en katastrof, besiktningsmannen brukar gå att nå i efterhand för en telefongenomgång av protokollet.

− En viktig aspekt vid val av besiktningsman är att försöka hitta någon med gedigen kompetens. En erfaren byggnadstekniker med lång erfarenhet och som är certifierad av en oberoende tredje part, även om detta i sig inte utgör någon garanti, säger Lars Guttman.

"Fel som inte kan upptäckas eller förutses"

Ett dolt fel kan finnas i ett nyrenoverat utrymme där renoveringen senare visar sig felaktigt utförd. Felet fanns vid besiktningen men gick inte att upptäcka eller förutse då.

Ofta kan en kund vid val av besiktningsföretag välja en mer omfattande besiktning. Det kan handla om att huset är gammalt, har någon känd riskkonstruktion eller är slarvigt underhållet. En reklamation på en överlåtelsebesiktning ska normalt ske inom två år. Villaägarnas förbundsjurist poängterar att reklamationen av en besiktning bör vara skriftlig.

– Det ska också stå att besiktningsmannen agerat oaktsamt och att man begär ersättning, beloppet kan preciseras senare. Det ska också framgå vilka fel som besiktningsmannen ska ha begått och vilken skada som drabbat husägaren till följd av detta.

Koll efter renovering

Men det är inte bara när huset byter ägare som det kan finnas skäl att anlita en besiktningsman. Det bör man göra vid mer omfattande renovering eller underhåll. Det kan handla om badrumsrenovering, ny dränering eller takomläggning.

Villaägarnas Patrik Wendelius och Lars Guttman är överens om att snålheten ofta bedrar visheten och att svenska villaägare håller lite för hårt i plånboken när det gäller att anlita en besiktningsman.

− Man underhåller eller förbättrar sitt hus för hundratusentals kronor och förlitar sig på att entreprenören gör jobbet fackmannamässigt. Men de flesta villaägare är lekmän och har inte en aning om branschreglerna, säger Patrik. 

En viktig poäng är att den anlitade entreprenören sannolikt är extra noggrann med vetskapen att en certifierad och kunnig besiktningsman så småningom ska granska arbetet under lupp.

– Jag rekommenderar att i avtalet med entreprenören precisera att betalning ska ske först efter besiktning av arbetet och att eventuella anmärkningar då ska vara åtgärdade inom den tid man kommer överens om, påminner Lars Guttman.

När du bygger nytt

I konsumenttjänstlagen finns särskilda regler för småhusentreprenad. De gäller vid tillbyggnad (ny boarea) och nybyggnad av hus. Löpande delbesiktningar under arbetets gång är inte lagstadgat, det är däremot slutbesiktningen och tvåårsbesiktning, eller garantibesiktning som den också kallas.

− Jag rekommenderar att du som beställare av ett hus eller en tillbyggnad också anlitar besiktningsman för delbesiktningar, särskilt när det gäller moment som inte går att besiktiga i efterhand. Det gäller exempelvis husets dränering eller tätskikten i badrum innan ytskikten lagts på, tipsar Lars Guttman.

Godkänn inte att företaget som byggt huset väljer besiktningsman.

Lars Guttman

Han varnar för att godkänna eller anlita en besiktningsman som entreprenören, försäkringsbolag eller husföretag rekommenderar, eller till och med kräver, ska anlitas. Det finns stor risk att den föreslagna besiktningsmannen har någon relation till entreprenören, vilket kan visa sig förödande för bedömningen av hur arbetet är utfört. Ju strängare bedömning, desto mindre chans för besiktningsmannen att få fler uppdrag via den entreprenören.

− Inget hindrar att husägaren på egen bekostnad anlitar en egen besiktningsman som är med vid besiktningen och som företräder honom som ombud, säger Lars Guttman. Detta har varit ett gångbart råd, medlemmar har hört av sig och tackat för det tipset som lett till grundligare och bättre besiktning, enligt Lars Guttman.

Medlemsrådgivningen kan stötta dig

Vid slutbesiktningen av en husentreprenad behöver antecknade fel, eller sådant som redan har påtalats av konsumenten inom viss tid, inte reklameras särskilt till entreprenören. De ska åtgärdas i enlighet med påpekandena i protokollet.
Garantiperioden är två år, och i god tid innan den löper ut ska en garantibesiktning göras.

− Fel som upptäcks då och som inte fanns antecknade vid slutbesiktningen eller som påtalats av fastighets-ägaren tidigare måste reklameras. Felen ska avhjälpas av entreprenören inom skälig tid, normalt två till tre månader, säger Lars Guttman.

Han har full förståelse för att många tycker att det är nästintill omöjligt att överblicka alla tidsödande kontroller och förberedelser som ska till, innan besiktningsmannen verkligen är på plats och kan göra sitt jobb.

− De flesta av oss vill nog att det som ska ske, det ska ske snabbt.
Därför gör man inte alltid de kontroller man borde, det är mänskligt. Men glöm inte att vi på medlemsrådgivningen kan stå till tjänst med mycket som underlättar där ute i verkligheten, som säkert kan upplevas som en besiktningsdjungel.

Text: Marianne Hühne von Seth

Läs artikeln i sin helhet i nummer 5 av medlemsmagasinet Villaägaren.

Villaägarens digitala arkiv

Koll på huset

Som medlem i Villaägarna ingår Min Villa, som är en digital servicebok för huset. Min Villa ger dig instruktioner för kontroller, åtgärder och renoveringar.