Hyra ut ditt hus - detta gäller

Det råder bostadsbrist på många orter i Sverige. Inte minst i studentstäder är efterfrågan på boende ofta stor. Funderar du på att hyra ut hela eller delar av ditt hus? Vi guidar dig.

Reglerna för uthyrning av privatbostad har successivt förbättrats. Den som hyr ut ett eller flera rum i sin villa/småhus får behålla mer av sin hyresintäkt efter skatt än förut.

Om du som småhusägare hyr ut hela eller delar av ditt hus beskattas hyresintäkten som inkomst av kapital. Men du får göra avdrag innan du beskattas.

Större avdrag och enklare regler

Villaägarna har länge arbetat för att göra avdragen större och enklare att förstå. Dels för att underlätta för våra medlemmar, dels för att vi är övertygade om att med ett generöst regelverk för uthyrning av privatbostäder kan småhusägarna bidra till att lindra den bostadsbrist som råder för ungdomar, framförallt i storstäderna. Att hyra ett rum i en villa kan vara en bra lösning för studenter eller unga personer som fått sitt första arbete i storstaden.

Skattefritt upp till 40 000 kr

Sedan 2013 är det så kallade schablonavdraget 40 000 kr. Det betyder att den som hyr ut hela eller delar av sitt småhus kan göra det skattefritt för hyresintäkter upp till 40 000 kr. Dessutom får den som hyr ut dra av 20 % av hyresintäkten. De två avdragen får dock aldrig överstiga själva hyresintäkten.

För den småhusägare som hyr ut en inredd källare eller någon annan del av sitt hus till en hyresgäst för 4 000 kr per månad hela året blir det totala tillåtna avdraget 49 600 kr. Det är faktiskt mer än hela hyresintäkten som blir 48 000. Det innebär att hela hyresintäkten därför blir helt skattefri. Blir det ett överskott är skatten 30 %.

Hyra med hänsyn till bostadens värde

Från 2014 gäller i många fall även nya regler för vilken hyra du får begära när du hyr ut din privatbostad. Numera får du ta hänsyn till bostadens ekonomiska värde när du sätter hyran. Om hyresgästen är missnöjd och går till Hyresnämnden ska den sätta hyran till bostadens driftskostnad inklusive kapitalkostnad. Som kapitalkostnad räknas en rimlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde – alltså oavsett om bostaden är belånad eller inte.

Vilka hyresregler gäller?

Hyr du ut ditt eget hus för att exempelvis bo utomlands under en period gäller lagen om uthyrning av egen bostad, som har förmånligare regler för hyresvärden. I många andra fall gäller vanliga hyresregler som innebär till exempel att hyresgästen får besittningsskydd. Villaägarnas rådgivning kan hjälpa dig reda ut vad som gäller för just dig.

Fråga våra experter  

Innan du hyr ut

  • Hur du känner inför att en eller flera personer ska bo i ditt hem - är du bekväm med det?
  • Kontrollera din hyresgästs betalningsförmåga. Kronofogden svarar på om det finns obetalda skulder.
  • Ta referenser och kontrollera personuppgifter.
  • Ta reda på vad som är skälig hyra* 
  • Sätt dig in i skattereglerna
  • Kom överens med hyresgästen om att denne ska betala en deposition.
  • Upprätta korrekt hyreskontrakt utifrån uthyrningsform.
  • Se över försäkringsskyddet - kontrollera vilka krav ditt försäkringsbolag ställer för att din hem- och villaförsäkring ska gälla.
  • Gör en besiktning vid inflytt och utflytt - låt hyresgästen skriva under.
  • Hyr du ut möblerat? Upprätta en inventarieförteckning som hyresgästen får skriva under. 

*Skälig hyra - så här säger lagen

Hyreslagen

Enligt hyreslagen är hyran inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Man talar om bruksvärdesprincipen. Hyressättningen enligt bruksvärdesprincipen är komplicerad. Vid prövningen ska främst beaktas hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får istället hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge beaktas. Man kan även se till likartade förhållanden på hyresmarknaden. I det fall det inte finns några lägenheter att jämföra med gör Hyresnämnden en skälighetsbedömning mot bakgrund av sin allmänna kännedom om hyresläget på orten. 

Vid bedömningen av bruksvärdet jämför man den aktuella lägenheten med lägenheter som är till bruksvärdet lika. Hänsyn tas till bland annat bostadens storlek och planlösning, modernitetsgrad, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen och garage. Även fastighetens allmänna läge, boendemiljön i stort, närhet till affärer och annan service samt närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Bruksvärdet påverkas normalt inte av att hyresgästen själv bekostat förbättringar i lägenheten.

Lag om uthyrning om egen bostad

Hyran ska anges till ett bestämt belopp. Därutöver kan hyresvärd och hyresgäst avtala om särskild ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten, el eller avgifter för vatten och avlopp. Observera dock att för att dessa kostnader ska kunna undantas vid beräkningen av hyresintäkten så krävs att ersättningen motsvarar hyresgästens faktiska förbrukning. Du kan läsa mer om detta under avsnittet ”skatteregler vid uthyrning av villa”. I övrigt är det inte tillåtet att avtala om rörlig hyra. Indexklausuler är inte tillåtna.

Parterna är fria att komma överens om hyrans storlek. Om den överenskomna hyran ”påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaderna för bostaden” ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned hyran.