I Sverige beskattas villaägare både när de köper och när de säljer sin bostad. Vid köpet betalas lagfart och pantbrev och vid försäljningen betalas reavinstskatt. Det kan sammanlagt handla om flera hundra tusen kronor i transaktionskostnader för en vanlig villaägare. Detta minskar rörligheten på bostadsmarknaden och skapar ineffektivitet på arbetsmarknaden. Företag i tillväxtregioner får svårt att attrahera arbetskraft, vilket i förlängningen hämmar produktiviteten i landet.
Hög flyttfrekvens döljer problemen
Ibland används Sveriges höga flyttfrekvens som argument för att transaktionsskatter på bostäder inte utgör något större hinder för rörligheten. Enligt statistik från OECD bytte omkring 39 procent av svenskarna bostad under en femårsperiod runt 2020, vilket placerade Sverige i topp inom EU. Resonemanget är tilltalande i sin enkelhet: om människor redan flyttar ofta kan skatten knappast vara särskilt hämmande. Men slutsatsen är fel.
Hög flyttfrekvens betyder inte att bostadsmarknaden fungerar väl. Detta är ett klassiskt sammansättningsproblem. Flyttfrekvensen visar hur ofta människor byter bostad i genomsnitt, men det säger inget om vilka som flyttar. En stor del av flyttarna sker i grupper som påverkas relativt lite av transaktionsskatter, såsom unga och hyresgäster, vilket driver upp statistiken. Därtill präglas hyresmarknaden av djupa strukturella brister, där höga andrahandshyror och svarta hyreskontrakt tvingar människor in i otrygga och kortsiktiga boendelösningar – något som ytterligare driver upp flyttfrekvensen. Rörligheten i det ägda beståndet är avsevärt lägre. Transaktionsskatternas effekt på rörligheten på bostadsmarknaden underskattas om analysen begränsas till ett genomsnitt i befolkningen.
Denna invändning stöds av OECD, som påpekar att Sverige har problem med matchning och resursanvändning på bostadsmarknaden. De betonar att bostadsbeståndet inte används effektivt och att rörligheten hämmas av transaktionsskatter.
Höga kostnader håller tillbaka flyttkedjorna
För att rörligheten ska öka i den ägda delen av bostadsmarknaden måste kostnaden för att flytta minska. Att flytta kan bli mycket kostsamt, i synnerhet om villapriserna har stigit. Transaktionskostnaderna för en flytt uppgår normalt till mellan 10–15 procent av bostadens värde Det kan innebära betydande belopp, en halv miljon kronor är inte ovanligt. För att täcka dessa kostnader måste många ta större bolån. Det innebär en permanent högre boendekostnad även när man bytt till ett likvärdigt hus. Det är inte konstigt att rörligheten är låg i det ägda beståndet.
Tre reformer för en mer rörlig bostadsmarknad
Villaägarna anser att beskattningen vid köp och försäljning behöver ses över för att minska transaktionskostnaderna. Villaägarna kräver tre avgörande reformer för att få bort bromsklossen i flyttkedjan:
- Inför avdragsrätt för löpande underhåll
En ofta förbisedd aspekt av reavinstbeskattningen är skillnaden mellan renovering och underhåll. I dag medges avdrag för så kallade förbättringsutgifter, det vill säga åtgärder som höjer bostadens standard eller innebär en om- eller tillbyggnad. För reparation och underhåll medges avdrag endast om åtgärderna utförts under de senaste fem åren före försäljningen och inneburit att bostaden är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet.
Detta innebär att stora delar av en villaägares löpande underhållskostnader inte får dras av. Underhåll som ligger längre tillbaka än fem år faller helt utanför avdragsrätten, även om det varit nödvändigt för att bevara bostadens värde.
Gränsdragningen är inte bara svår att tillämpa i praktiken, utan leder också till att beskattningen träffar en nominell vinst som delvis utgörs av redan beskattade utgifter. Den som under många år har lagt stora summor på att underhålla sin bostad kan alltså ändå beskattas som om hela värdeökningen vore en faktisk vinst. Det är inte rimligt. Underhållskostnader ska få dras av.
- Beskatta endast verkliga vinster
Ett annat problem är att reavinstskatten inte justeras för inflation. Det innebär att man beskattas för en värdeökning som bara speglar prisnivåernas allmänna höjning, inte någon verklig vinst. Detta är en viktig förklaring till inlåsningseffekten och den låga rörligheten i det ägda beståndet. Reavinstskatten ska inflationsjusteras så att endast verkliga vinster beskattas.
- Avskaffa de dubbla transaktionskostnaderna
Villor beskattas, till skillnad från all annan typ av konsumtion och investering, både vid köp och vid försäljning. Genom att avskaffa beskattningen i samband med lagfart och pantsättning minskar transaktionskostnaderna samtidigt som bostadsbeskattningen blir mer neutral mellan olika upplåtelseformer. Bostadsrätter beskattas endast vid försäljning. Skillnaden mellan villor och bostadsrätter kvarstår trots att riksdagen länge framhållit att skattesystemet bör vara neutralt mellan olika boendeformer.
Att göra det billigare att flytta är inte bara viktigt för en sund bostadsmarknad. Det är en nödvändig reform för en mer fungerande arbetsmarknad och högre tillväxt. Dagens system gör det onödigt dyrt att flytta. Det måste ändras.
Helen Forslind, chefekonom Villaägarnas Riksförbund
