Villaområde
Villaområde

Regler och befogenheter för samfälligheter

Vad är skillnaden mellan en samfällighet och en samfällighetsförening? Och vad är ett servitut? Här går vi igenom vad det är och hur de bildas.

Vad är en samfällighet?

En samfällighet är en grupp fastigheter som har andel i en viss egendom. Egendomen kan vara ett markområde (till exempel en skog eller ett vattenområde) eller en gemensamhetsanläggning (till exempel en väg eller avloppsanläggning). I det första fallet kallas det en marksamfällighet, i det andra en anläggningssamfällighet.

Några begrepp att hålla reda på:

  • Egendom

En gemensamhetsanläggning eller ett samfällt markområde.

  • Fastighet

Det är fastigheterna som har andel i egendomen. Kallas även delägarfastighet.

  • Samfällighet

En samling fastigheter. Begreppet används också på själva egendomen (marken, anläggningen.)

  • Fastighetsägarna

De människor som äger fastigheterna i samfälligheten. Kallas även delägare/medlemmar.

  • Samfällighetsförening

Den förening som fastighetsägarna i samfälligheten har bildat för förvaltning av egendomen.

Hur förvaltas en samfällighet?

Förvaltningen av samfälligheten kan ske antingen av delägarna direkt (delägarförvaltning) eller av en samfällighetsförening som fastighetsägarna bildar (föreningsförvaltning). Vid en delägarförvaltning måste alla delägare vara överens. Det lämpar sig därför för färre fastigheter och mindre komplicerade förhållanden. I en samfällighetsförening räcker det med majoritetsbeslut.

Medlemskapet i en samfällighetsförening är kopplat till delägarskapet i samfälligheten. Om en fastighet som är del i samfälligheten byter ägare blir den nya ägaren automatiskt en del av samfälligheten och samfällighetsföreningen.

Hur bildar man en samfällighetsförening?

För att en samfällighetsförening ska bildas krävs endast att en eller flera fastighetsägare begär detta. Lantmäterimyndigheten - eller någon av myndigheten förordnad person - sammanträder då för att bilda föreningen. Det vanligaste är att föreningen bildas samtidigt som samfälligheten, vid förrättningen. Lantmäterimyndigheten kan också ta initiativ till detta.

Samtliga delägare ska kallas till det konstituerande sammanträdet, då man även väljer styrelse och antar föreningens stadgar. Beslut kan klandras genom att delägare väcker talan hos mark- och miljödomstolen. Kostnader för att bilda föreningen betalas i förskott av sökanden eller lantmäterimyndigheten och betalas sedan slutgiltigt av föreningen.

Stadgar är nödvändiga och det finns lagkrav på vad de ska innehålla. Lantmäteriet har utfärdat normalstadgar som finns tillgängliga på deras webbplats.

Den nyvalda styrelsens första uppgift är att ansöka om registrering av föreningen hos lantmäterimyndigheten. När föreningen finns myndighetens register är den en juridisk person och kan träffa avtal mm.

Vilka befogenheter har samfällighetsföreningen?

Samfällighetsföreningen får bara bedriva verksamhet som är förknippad med ändamålet, att förvalta samfälligheten. Föreningens ändamål anger alltså ramen för dess verksamhet och befogenheter. Vilket ändamålet är brukar definieras i samband med bildandet av samfälligheten. För anläggningssamfälligheter anges det i anläggningsbeslutet.

Exakt vilka frågor som är förknippade med ändamålet är dock inte alltid så lätt att veta. Får exempelvis föreningen sätta upp laddpunkter för elbilar eller ställa upp en sopcontainer? Kan styrelsen säga åt en familj som har sena fester på sin tomt?

Ibland vill samfällighetsföreningen genomföra åtgärder som går utanför samfällighetens uttalade ändamål. Detta kan tillåtas om det är mindre förskjutningar, men normalt främst om det står klart att förrättningsändamålet saknar aktualitet. I annat fall måste föreningen ansöka hos Lantmäteriet om kompletteringar eller förändringar, alternativt ansöka om att inrätta en ny samfällighet med ett annat ändamål.

Vad är skillnaden mellan servitut och samfällighet?

Det händer att fastighetsägare reglerar gemensamma anläggningar med ett avtalsservitut istället, främst av kostnadsskäl. Avtalsservitut är en frivillig överenskommelse mellan ägaren av en fastighet och en annan där den förstnämnda (den “härskande” fastigheten) har rätt att nyttja den andra (“tjänande”). Ett exempel kan vara ett minireningsverk som placeras på en av flera fastigheter.

Ett avtalsservitut är dock ingen komplett lösning som är anpassad för gemensamma anläggningar. Frågor om exempelvis underhåll och kostnader måste då lösas utanför själva servitutet.

Det finns också så kallade negativa avtalsservitut, där den tjänande fastigheten inte får utföra en viss åtgärd utan tillstånd från den härskande fastigheten.

LGA-samfälligheter

Gemensamhetsanläggningar som tillkommit enligt lagen (1966:700) om vissa gemensamhetsanläggningar (LGA) kan förvaltas av en så kallad LGA-samfällighet enligt de gamla reglerna i LGA. Om den inte förvaltas av LGA-samfällighet gäller SFL. En LGA-samfällighet kan omvandlas till en samfällighetsförening genom majoritetsbeslut på stämma. I samband med det ska man också välja styrelse och anta stadgar. Därefter ansöker styrelsen om att registrera samfällighetsföreningen hos Lantmäteriet.

 

Källa: Villaägarna, “Samfälligheter - praktisk handbok om skatt, ekonomi och juridik” av Björn Lundén, “Samfälligheter - handbok för samfällighetsföreningar” av Tommy Österberg

Några lagar som styr samfälligheter

  • Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (SFL) reglerar hur en samfällighetsförening ska skötas.
  • Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar reglerar ansvarshetsfrågor i en samfällighetsförening.
  • Anläggningslagen (1973:1149) reglerar inrättandet av gemensamhetsanläggningar.
  • Lag (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt SFL reglerar hur uttaxerade belopp med förmånsrätt i deltagarens fastighet kan lämnas till Kronofogden för indrivning.