Frågor till rådgivningen

Ni är många som kontaktar vår rådgivning. Här är exempel på vad frågorna kan handla om. Hur ändrar man stadgarna? Kan man bli tvingad in i en gemensamhetsanläggning? Måste styrelsen lämna ut protokollen från styrelsemötet?

Fråga:

Snart har vi årsstämma i vår samfällighetsförening och där har det lagts fram förslag på en stadgeändring. Min granne hävdar att frågan kommer att avgöras med majoritetsbeslut, men jag har hört att alla medlemmar måste vara eniga för att kunna ändra i en samfällighetsförenings stadgar. Vem av oss är det som har rätt.

Svar:

Ingen av er har helt rätt. Huvudregeln är att stämmobeslut i en samfällighetsförening avgörs med enkel majoritet vilket innebär att beslutet går igenom om det får mer än hälften av de avgivna rösterna. Det finns dock några få undantag från huvudregeln, bl.a. beträffande stadgeändringar. Enligt samfällighetslagen fordras det kvalificerad majoritet för en stadgeändring vilket innebär att minst två tredjedelar av de avgivna rösterna måste ha avgetts för förslaget. Lagen medger dock att samfällighetsföreningen förskriver strängare villkor i sina stadgar. Din grannes påstående är alltså felaktigt, en stadgeändring kan aldrig ändras genom ett majoritetsbeslut. Det du påstår gäller inte heller generellt, men det skulle kunna gälla just i er förening. Det är dock inte vanligt att en samfällighetsförening i sina stadgar ställer upp så stränga krav för en stadgeändring.

Fråga:

Vad är anläggning av kommunalteknisk natur eller anordning av större

värde?

Svar:

Med anläggningar av kommunalteknisk natur menas vatten- och avloppsledningar, fjärrvärmesystem, parkeringsutrymmen, förbindelseleder, lek- och grönområden. Någon värdegräns har inte angivits för att bedöma vad som menas med anläggningar av “större värde” enligt 19 § SFL. Exempel på anläggningar som inte är kommunaltekniska men kan vara av större värde är simbassäng, tennisbana, garage, förråd och särskild gemensamhetslokal. En gemensamhetsanläggning för en enkel ledning för t.ex. sommarvatten, mindre enskilda vägar och bryggor eller en mindre installation, t.ex. en TV-antenn, borde däremot inte föranleda krav på fondering.

Fråga:

Några fastighetsägare i grannskapet vill att vi inrättar en gemensamhetsanläggning för väg och VA i området. Kan vi bli tvingade att delta i en ny gemensamhetsanläggning?

Svar:

Anläggningsförrättningar kan genomföras med tvång om vissa rekvisit är uppfyllda. Anläggningen måste fylla en väsentlig funktion för varje fastighet och innebära en värdeökning totalt sett för de deltagande fastigheterna. Noteras bör att det är fastigheternas och inte ägarnas behov som avses baserat på hur fastigheten typiskt sett används. Lantmätaren ska också bedöma om fastighetsägarna i allmänhet motsätter sig inrättandet och har beaktansvärda skäl för det samt tillse att anläggningen placeras och utformas på bästa sätt.

Fråga:

Samfällighetsföreningen, i det område där jag bor, har på senaste årsstämman beslutat att på det gemensamma grönområdet anlägga en liten pool som föreningen ska förvalta. Jag anser att det är en alldeles onödig och stor kostnad, då det inte är så långt till sjön. Dessutom står det ingenting om pool i våra stadgar, men några medlemmar påstår att eftersom stämman är det beslutande organet i föreningen så gäller de beslut som fattas där. Kan verkligen ett stämmobeslut gå före stadgarna?

Svar:

Föreningsstämman är helt korrekt det beslutande organet i samfällighetsföreningen men stämmobeslut får aldrig strida mot stadgar, anläggningsbeslut eller lag. I anläggningsbeslutet framgår vilka anläggningar som är gemensamma för fastigheterna inom området och det är enbart dessa gemensamma anläggningar samfällighetsföreningen får förvalta. Ingår inte pool i de gemensamma anläggningarna enligt anläggningsbeslutet så får inte föreningen heller anlägga eller sköta en pool, oavsett vad som beslutas på en föreningsstämma. Stadgar kan under vissa förutsättningar ändras men aldrig så de strider mot anläggningsbeslut eller lag. Om föreningen ändå vill anordna en pool krävs först en ändring av anläggningsbeslutet. Ofta är det dock svårt och kostsamt att göra en förändring av den här typen (införa nya anläggningar) och ändringen kan bara göras av lantmäteriet. Innan någon ändring skett får föreningen inte anlägga någon pool.

Fråga:

Styrelsen i min samfällighetsförening vägrar att lämna ut styrelseprotokollen. Har de verkligen rätt till det? I vår grannförening sätts protokollen upp på föreningens anslagstavla som information till medlemmarna.

Svar:

En samfällighetsförenings styrelseprotokoll anses, i likhet med vad som gäller i ekonomiska föreningar, inte vara offentliga. Styrelsen får själv avgöra om de vill lämna ut protokollen eller ej. I många föreningar använder man dock hela eller delar av styrelseprotokollen som informationsblad till medlemmarna. Föreningens revisorer har naturligtvis tillgång till protokollen.

Skulle din förening däremot vara en LGA-samfällighet, gäller dock andra regler. En LGA-samfällighet är en samfällighet som har bildats före den 1 juli 1974 och där man bl.a. inte har fattat beslut om att gå över och enbart använda sig av den nya samfällighetslagstiftningen som kom då. I 30 § andra stycket LGA (lag 1966:700 om vissa gemensamhetsanläggningar) stadgas att fastighetsägare har rätt att på lämpligt sätt få del av samfällighetens böcker, räkenskaper eller andra handlingar. Enligt 17 § av övergångsbestämmelserna till lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, gäller att denna bestämmelse fortfarande är tillämplig. I ett mål från 2004 fann tingsrätten att vad som är ett lämpligt sätt att få del av handlingarna, får bedömas från fall till fall. Om det rör sig om ett fåtal handlingar torde det ofta vara mest praktiskt att tillhandahålla kopior på handlingarna. Om det rör sig om ett stort antal handlingar kan det vara lämpligt att handlingarna hålls tillgängliga för påseende hemma hos någon av ledamöterna i styrelsen eller på föreningens hemsida om det finns en sådan.

Expertrådgivningen svarar - Hanna Suua, Förbundsjurist på Villaägarna

Få svar via telefon:
010-750 0100

Få svar via mail:
Rådgivning för samfälligheter

Glöm inte att ha ditt kontaktnummer tillhands!