Om det gamla systemet resulterade i överproduktion på vissa orter, där man senare behövde riva, har dagens i huvudsak privatfinansierade bostadsbyggande eldat på skuldsättning och priser, samtidigt som produktivitetsutvecklingen i branschen är låg.
Som företrädare för två konsumentorganisationer anser vi att målet med bostadspolitiken bör vara att se till att marknaden levererar en tillräcklig mängd bostäder av varierande typ och standard, till överkomliga priser och hyror. Vi har identifierat två övergripande områden som är i behov av reformer för att bostadsmarknaden ska fungera mer ändamålsenligt.
Kommunernas markpolitik. Kommunernas planläggning och prissättningen av mark har drivit mot en viss typ av byggande; dyra bostadsrätter. En starkt bidragande orsak till sättningen på bostadsmarknaden hösten 2017 var att utbudet av framförallt dyra bostadsrätter översteg efterfrågan. Det resulterade i prisfall på upp emot 10 procent på vissa marknader. Många bostadsbyggare brottas alltjämt med rejäla problem. Sättningen visar att det behövs en bättre balans i den kommunala planeringen.
Tillgången på planlagd mark är idag kraftigt begränsad. Det hämmar bostadsbyggandet och driver upp både priser och skuldsättning till ohållbara nivåer. Utbudet av mark måste öka för att priserna ska komma ner till mer rimliga nivåer. Det är inte hållbart att människor ska behöva vänta i decennier för att få hyra en lägenhet eller köpa en småhustomt.
Vi tror på en kombination av morot och piska för att förmå kommunerna att detaljplanera större volymer av tomter i varierande storlek som bebyggs vartefter intresse uppkommer. Förslagen i ”Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar” (SOU 2018:35) tar steg i rätt riktning. Men mer behövs för att kommuner ska ta fram småhustomter och annan byggbar mark. Dagens system har nått vägs ände.
Byggande över konjunkturcykler. Utöver att byggandet sedan 90-talskrisen legat på för låga nivåer i stort präglas byggandet också av mer ryckighet, vilket är en konsekvens av att privat finansierad nyproduktion följer konjunkturen. Under den senaste högkonjunkturen ökade byggandet kraftigt. När lågkonjunkturen står för dörren, drar alla byggbolag i handbromsen samtidigt. Ur ett marknadsperspektiv är det förstås rationellt, men bostadsmarknaden är inte vilken marknad som helst. Behoven av nya bostäder är lika stor i lågkonjunktur som i högkonjunktur.
Byggbranschens lösning på vikande konjunkturer är att enskilda människor ska få lättare att låna pengar samt låta staten subventionera startlån till förstagångsköpare. Men att stimulera byggandet genom att öka den privata skuldsättningen menar vi är fel väg att gå. Skuldsättningen är redan hög och priserna behöver snarare komma ner för att inte minst nya på bostadsmarknaden ska ha råd.
Vi tror istället att fokus måste ligga på kommunernas planprocesser och prissättning av mark. Det behövs också en återgång till mer keynesianskt cykeltänkande, där bostadsbyggandet stimuleras via exempelvis statliga kreditgarantier i lågkonjunktur, men där stimulanserna dras tillbaka när ekonomin vänder uppåt.
Om den kommande mandatperiodens reformagenda begränsas till punkterna i januariavtalet kommer det att dröja länge innan vi får en bostadsmarknad i balans. Det har inte Sveriges bostadskonsumenter råd med, oavsett om vi äger eller hyr.
Martin Hofverberg
Chefsekonom Hyresgästföreningen
Håkan Larsson
Chefsekonom Villaägarnas riksförbund