vem ska betala rensning av avlopp?

För att säljaren ska ansvara för fel krävs att felet antingen är att bedöma som ett dolt fel (avvikelse från normal standard) eller att det förekommer en avvikelse från avtalet.

Tre kriterier måste vara uppfyllda för att det ska anses föreligga ett dolt fel i en fastighet. Köparen måste bevisa att de tre kriterierna är uppfyllda.

1. Felet ska ha funnits vid köpetillfället.

2. Fastigheten skall avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (ett faktiskt fel skall föreligga). Vid denna bedömning skall man ta hänsyn till flera faktorer, som exempelvis hur gammal byggnaden eller byggnadsdelen är, vilka byggnormer som gällde vid tidpunkten för byggnadens uppförande, med mera.

3. Felet ska inte ha varit upptäckbart vid köpetillfället. Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Om felet är sådant att en normalt kunnig lekman inte borde ha kunnat upptäcka det vid en undersökning – och han heller inte borde ha räknat med att det skulle finnas – anses det vara ett icke upptäckbart fel. Sådana fel svarar säljaren för, oavsett om denne kände till felet eller inte. Grundprincipen är att alla fel som direkt går att se är upptäckbara. Alla utrymmen som är tillgängliga för en undersökning måste undersökas. Däremot skall man normalt sett inte behöva göra ingrepp i fastigheten. Om det krävs att man t ex måste bryta upp en vägg för att upptäcka ett fel, är det i normalfallet att anse som icke upptäckbart.

Undersökningsplikten kan emellertid utökas om säljaren uttalar en misstanke om att ett fel kan föreligga. Likaså utökas undersökningsplikten om en omständighet indikerar att ett fel kan föreligga. Om besiktningsmannen i sitt protokoll antecknar att en viss omständighet utgör en risk, och att ytterligare undersökning är nödvändig, har man givetvis också en utökad undersökningsplikt. Köparens undersökningsplikt kan även minskas. Gör säljaren en utfästelse om en viss egenskap hos fastigheten behöver inte köparen undersöka denna egenskap, såvida inte andra omständigheter talar för att en undersökning ändå bör företas.

Ett fel i fastigheten föreligger också i det fall då fastigheten avviker från vad som står i köpeavtalet eller från vad säljaren kan ha garanterat eller kan anses ha utfäst vid köpeförhandlingarna. För att en garanti eller garantiliknande utfästelse skall föreligga krävs att uppgifterna i avtalet eller som i övrigt har lämnats av säljaren är tillräckligt preciserade. Enbart det faktum att det i en frågelista är ikryssat en ruta att säljaren inte upplevt några problem med t ex avloppet är inte att anse som en garanti eller en utfästelse. Även här gäller givetvis att det är svårt att bevisa muntliga utfästelser.

Utgångspunkten är att det är köparen som har en undersökningsplikt. I praxis har dock säljaren i vissa fall ansetts ha en skyldighet att upplysa om fel som han kände till, fast det var möjligt för köparen att upptäcka felet själv. Var gränsen för säljarens upplysningsskyldighet går är dock i nuläget osäkert. För det fall du kan visa att säljaren haft problem med stopp i toaletterna och t ex anlitat någon för att försöka komma till rätta med problemen bör du i vart fall kunna argumentera för att säljaren eftersatt sin upplysningsskyldighet och därför ska ansvara för felen.

När det föreligger ett fel i fastigheten som säljaren ansvarar för har köparen rätt till prisavdrag. Prisavdraget ska enligt lagen motsvara skillnaden i pris mellan det avtalade priset och fastighetens värde i felaktigt skick vid tidpunkten för tillträdet. Rent faktiskt är det dock inte ovanligt att köparen och säljaren kommer överens om att prisavdraget ska motsvara den kostnad köparen har haft för att åtgärda felet, med avdrag för så kallade värdehöjande standardförbättringar.

Om säljarens dolda felförsäkring täcker de problem ni har beror på vad som står i villkoren för den aktuella försäkringen. Det är dock vanligt att problem med VVS är undantagna från vad som täcks av dolda felförsäkringarna. Om er hemförsäkring täcker beror på vilka villkor som finns i er försäkring.

Sita har rätt till betalt under förutsättning att företaget har utfört ett fackmässigt arbete. För det fall du vill ha företagets rätt till betalning prövat har du möjlighet att göra en anmälan till Allmänna Reklamationsnämnden, se mer på www.arn.se.

Kostnader för avloppsrensning och spolning av rör ger i normalfallet rätt till rotavdrag.