PixelImage

Uppstickare på bolånemarknaden

2018-03-28

De traditionella bankerna har under lång tid tjänat enorma summor på svenska bolånekunder. Bankernas bolånemarginal ligger idag på 1,71% enligt Finansinspektionen, vilket motsvarde en vinst på 50 miljarder (brutto) för år 2017. Även om bolånemarginalen legat 50 punkter lägre (alltså 1,21%), hade bankerna tjänat 35 miljarder. Det finns alltså gott om utrymme även för traditionella banker att sänka sina bolåneräntor till 0,95%. 

Bild på svenska sedlar.

Många ringer till Villaägarna och har frågor om Enklas produkt. Finns det något man bör känna till eller är det bara att ”tuta och köra”?

Vilka krav ställer Enkla för att ge bolån?

  1. Bolånekunder kan inte ta nya bolån, endast redan upptagna bolån kan flyttas till banken.
  2. Lånet får maximalt ligga på 5 miljoner.
  3. Lånet får maximalt uppgå till 85% av bostadens värde.
  4. Löptiden på lånet är 3 år.

Uppfylls kraven kan nuvarande bolån flyttas till Enkla.

Vad skiljer detta bolån från traditionella bolån?

Enkla är egentligen inte en bank, utan en ”mellanhand” mellan dig som bolånekund och en investerare i bakgrunden. Värdet på din bostad utgör en säkerhet som kan omsättas i ett värdepapper som kallas ”bostadsobligation”. I normalfallet ger en sådan bostadsobligation låg (eller till och med negativ) avkastning hos en investerare, men anses vara en säker tillgång. I detta upplägg betalar du en ränta på 0,95% och det är detta som gör produkten intressant för bakomliggande investerare.

Denna typ av bolån är ny i Sverige, men relativt vanlig i Holland. Man ska dock komma ihåg att den inte är testad i ”skarpt” läge, alltså som när Lehman Brothers gick i konkurs under finanskrisen. När bankmarknaden krisade år 2008 gick Riksbanken in och säkrade likviditet till de traditionella bankerna, det är dock inte säkert att Riksbanken är beredda att stödköpa bostadsobligatoner hos företag som Enkla i ett läge då bakomliggande investerare inte vill (eller kan) rulla ditt lån vidare. I det läget måste du betala tillbaka lånet, genom att ta upp lån i en traditionell bank.

Vad händer om Enkla går i konkurs?

Går mellanhanden Enkla i konkurs, vill fortfarande den bakomliggande investeraren ha tillbaka sina pengar. En konkurs ska emellertid inte påverka dig som kund negativt, eftersom du skyddas av konsumentkreditlagen. Det avtal som gällde med Enkla ska gälla även efter konkursen till dess att löptiden är slut. Därefter får du söka sig till en traditionell bank.

Vilka risker finns jämfört med en traditionell bank?

Antag att du har tagit ett lån på 85% belåningsgrad hos Enkla, vilket i kronor motsvarar låt säga 4 miljoner. Om du efter tre år tvingas lösa ut ditt lån kan du få problem om värdet på din fastighet minskat i värde. En traditionell bank kan nämligen bara låna ut till maximalt 85% av bostadens värde och vid ett prisfall kan det leda till att den traditionella banken inte kan ge dig lån på (i detta fall) 4 miljoner. Då hamnar du i en mycket besvärlig situation eftersom du inte kommer att ha tillräckligt med pengar för att lösa ut lånet.

Därför rekommenderar Villaägarnas Riksförbund:

  • För att undvika problem vid ett eventuellt prisfall på din bostad, bör du undvika att belåna dig för mycket. Avanza bolån+ (som har ett liknande upplägg som Enkla) tillåter en skuldsättning på 60% av bostadens värde. Det är en mer rimlig nivå. Belåna dig inte så högt som 85%!
  • Misstänker du att din boendesituation kan försämras under de kommande tre åren på ett sådant sätt att du riskerar att inte kunna få lån i en traditionell bank, så är det klokare att ha kvar lånen i den traditionella banken.

Tänk på att din boendesituation kan förändras under de 3 år som lånet löper. Låt säga att du är pensionär och det olyckliga inträffar och du blir änka eller änkeman. De traditionella bankerna är då mycket restriktiva att ge ut lån. Om du efter 3 år tvingas lösa ut lånet, och inte kan få lån hos någon annan bank, kommer du tvingas sälja huset för att på så sätt lösa ut lånet.